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房贷官司胜诉,抵押权难实现


614 人阅读  日期:2008-12-12 12:04:56  作者/来源:法院报


借款人互买互卖房屋

银行被骗贷126万元

本报讯  (记者  刘晓燕  通讯员  董燕静  顾建国)由于银行在审查放贷上的疏漏,两借款人通过互买互卖房屋从同一银行骗得了126万元贷款,且均因未按约还款,被银行告上法庭。日前,上海市黄浦区法院审理了这两起案件。

2005年7月14日,被告王佳伟与原告上海银行股份有限公司京东支行签署了《个人住房借款担保合同》。双方约定王佳伟因购房向银行借款60万元,借款期限自2005年7月14日起至2025年7月14日止,年利率为6.12%,王佳伟以其所购位于铜川路某弄的房子作为借款合同项下的全部债权提供抵押担保。双方并就上述房地产的抵押在房地产登记处办理了抵押登记,共同抵押人被告王强、何艳平同意被告王佳伟的借款抵押。2005年12月22日,另一案中的被告孙丽与上海银行股份有限公司京东支行签署《个人住房借款担保合同》。双方约定孙丽因购房向银行借款66万元,借款期限自2005年12月22日至2025年12月22日止,年利率为6.12%。孙丽同样以所购位于祁连山路某弄的房子进行抵押。共同抵押人被告戚书俊同意孙丽的借款抵押。

合同签订后,银行按约足额发放了贷款。然而,2006年4月起,两案中的被告王佳伟和孙丽同时未按约履行还款义务。经催讨未果,银行分别将王佳伟和孙丽告上法庭。

在审理中,黄浦法院发现了这两起借款合同纠纷背后的蹊跷:王佳伟购买的位于铜川路某弄的房子原是孙丽的,而孙丽购买的位于祁连山路某弄的房子原是王佳伟的。而双方至今仍居住在自己原来的房子里。两人通过互买互卖房屋从同一银行骗得了126万元贷款。

因两人没有还款能力,又均只有一套住房,虽然银行方胜诉,但抵押权却至今无法得到实现。

热点透视

银行抵押权为何难实现

本报记者  刘晓燕

本报通讯员  刘廷碧  钱端镇

在采访中,记者了解到,房贷案件大都以银行胜诉结案,但赢了官司未必收得回钱。银行抵押权难以实现,关键问题在于银行难以对抵押房屋进行强制处分。

根据现行规定,抵押房屋如由被执行人及其亲属实际居住,在被执行人他处无住房的情况下(此类抵押房屋通称为“实心房”),难以对抵押房屋进行拍卖。

最高法院曾出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,对抵押房屋提出了执行方案,但由于缺乏相应的配套措施,相关执行工作难度仍很大。

长期办理此类案件的法官向记者详细地分析了个中缘由。

首先,申请人提供房源难。银行并非房地产企业,难以对诸多案件的被执行人都提供临时住房,而且由于为被执行人提供临时住房还涉及到合适的长期房源、户籍迁入、房产管理,租金收取等诸多问题,容易产生新的纠纷与风险,银行往往不愿配合。

其次,法律制度上存在障碍。不少银行提出,愿意提供相应房源,以大换小、近换远、好换差的方式,置换抵押房屋,用差价归还贷款,从而避免执行后产生新的纠纷。由于现行过户都是以合同方式进行的,需要买卖双方的合意,法院能否裁定强制被执行人买受指定的房屋,房地产管理部门可否按照法院裁定办理房屋过户手续,房屋交易过程中其他一系列合同行为(如物业管理等)能否通过强制方式完成,这些在立法上均没有规定。

法官告诉记者,被执行人拒绝交付抵押房屋,也是一个重要原因。被执行人普遍存在“法院执行不能不保障居住权利”的心态,消极对抗法院执行,即使能自行解决住房的,也不会主动报告、交付抵押房屋,而法院查证又很困难。

据法官介绍,还有一些因素也影响着房贷案件的执行。如被执行人与房屋前产权人有纠纷,抵押房屋由案外人占有,抵押房屋因被执行人的其他债务被其他法院查封,抵押房屋自身有瑕疵无法正常交易等。

新闻观察

骗贷手法何其多

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  刘为念  邵宁宁

近年来尽管银行加强监管,但黄浦法院在房贷案件审理过程中发现,骗贷行为在金融借款合同案件中仍相当突出,骗贷主要有以下手法:

虚构买卖合同骗取银行贷款

借款人凭虚构买卖合同关系来骗取银行贷款。

如上海银行福民支行诉张步喜、蒋智敏金融借款合同纠纷一案中,案外人牟兰香称,涉案房屋原所有人为牟兰香,牟兰香经朋友联系,与本案两被告签订房屋买卖合同,被告张步喜以该房屋抵押向原告贷款19万,并将所贷款项交给牟兰香的朋友使用。牟兰香称,尽管签订了房屋买卖合同,但是合同双方并无真正买卖房屋的意向。在房屋买卖合同签订后,牟兰香一直在系争房屋中居住,并未搬离。

冒用他人身份证贷款

借款人冒用他人身份证订立贷款合同。

如中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行诉金晶、赵志远、周伟之财产损害赔偿纠纷一案中,被告赵志远、被告周伟之通过窃取被告金晶的户口本、房产证,伪造被告金晶的身份证、收入证明并找人冒充被告金晶的手段,向原告贷款22万余元。贷款成功后,被告赵志远、被告周伟之从被告金晶账户中将款项全部提取,造成原告贷款难以收回。

因被告赵志远、被告周伟之的行为存在重大的犯罪嫌疑,黄浦法院将案件移送公安机关处理。

将贷款挪作他用

借款人以购房等为名义贷款后将所贷款项挪作他用。

如上海银行股份有限公司福民支行诉被告孙芳、黄孙钢金融借款合同纠纷一案中,被告孙芳辩称,其在以购房为理由贷款后,将向银行所贷之款项36万余元交由其兄使用,并由其兄每月还款,后其兄下落不明,自己无偿还能力,无法还款。

通过贷款进行不正当融资

单位通过员工等办理贷款而进行不正当融资。

有的单位指使或责令其员工或单位负责人的亲戚、朋友等以个人名义向银行申请贷款,其后,将所获得的贷款资金占为单位所有并使用,这也属于一种骗贷方式,有人将此种形式的骗贷称为“私贷公用”。

一般来说,在个人向金融机构进行借贷前,用款单位会与个人达成关于贷款使用情况的约定,即由单位使用、偿还贷款。如中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行诉周国富、上海北苑房地产开发有限公司借款合同纠纷等19件案件,就涉及到此问题。

在这批案件中,作为被告的个人均为被告上海北苑房地产开发有限公司员工,被告上海北苑房地产开发有限公司为筹集资金,要求其员工以个人名义向银行贷款。此后,上海北苑房地产开发有限公司员工以其预购的房屋设定抵押向原告贷款,后所贷款项为被告上海北苑房地产开发有限公司所使用,其员工从未在涉案房屋中居住过。

这类案件往往同时涉及银行作为债权人的利益和自然人作为借款人的利益,涉案人数众多,且由于借款人和实际使用者之间的身份的错位,设定抵押的房屋已由案外人实际居住等原因,此类案件处理起来往往矛盾重重,且还可能因执行难的问题引起银行作为债权人利益的落空。

审理房贷纠纷的法官告诉记者,骗贷者往往在借款之初便无按时偿还甚至根本无偿还银行借款的诚意,即便法院经过审理支持了银行的诉请,银行也很可能追款无着,大大增加了贷款风险。

法官建议

严格审核合同 防范贷款风险

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  刘为念  邵宁宁

在采访中,记者了解到,对于房贷案件中出现的骗贷现象和抵押贷款合同瑕疵等情形,如果银行严加审核,有相当一部分是能够被发现的,从而避免产生相应纠纷。

法官接受采访时建议,银行应加强对借款人、抵押人本人信息的核查工作。银行可根据需要审查借款人的多种情况,包括:工作的真实性,避免虚报收入;婚姻、家庭成员情况;健康状况;现居住情况及主体资格等。银行可要求借款人提供抵押房屋或其家中的固定电话进行审核,必要时可上门了解情况。特别是一些老公房,往往存在多人共有产权、实际居住人口较多等情况,银行工作人员上门审查,可以了解所涉房屋的权属情况、买卖情况以及实际居住情况。此外,银行工作人员还可以向借款人所在地居委会、派出所或物业询问借款人或者抵押人的具体情况,从而避免借款人隐瞒虚构买房事实骗取贷款的情形发生。

此外,银行可以要求借款人亲自到场。银行在签订抵押借款合同时,如果发现同一公司的数名员工同时贷款购买房产,或者若干人同时贷款购买地址相邻的众多房产,应对借款人的资料加以仔细审核,并应征询借款人本人的意见,以便了解是否存在单位通过员工等办理贷款而进行不正当融资情形,避免骗贷的发生。在签订抵押借款合同时,银行应要求贷款人及抵押人本人携身份证、户口簿等亲自前来办理手续,银行工作人员应将身份证号码等一一进行核对。对于夫妻双方将其共有财产作为抵押物向银行贷款的情形,为避免日后纠纷的发生,银行应要求夫妻双方均到场签订相关抵押合同。

法官建议,贷后调查、核实工作也不容忽视。银行可以定期监控抵押物情况,防止抵押物发生变动;建立动态的贷款监管系统,完善贷款利用去向的调查制度,防止发生骗贷行为。若借款人多期贷款未归还,银行应及时催讨,掌握借款人的动向。若催讨无着,应及时起诉,避免拖沓过久,导致借款人因居住地址变动、工作地点变动等原因下落不明等,使得银行债权难以实现。

现有的资信评估体系应加以完善,资信评估体系应涵盖当事人的信贷记录、诉讼记录等全方位的信息,由各专业机构共享,以便准确、及时提供个人信用评价。

法规链接

《中华人民共和国合同法》

第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第二百零五条  借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。

第二百零六条  借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条  借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》

第五十三条  债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

院长访谈

打造金融审判品牌

维护金融安全稳定

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  刘为念

就房贷案件引发的金融审判问题,黄浦区法院院长许伟基接受记者采访时说:“当前,消费信贷已构成金融案件的主要诉因。随着消费信贷业务的不断扩张,黄浦区已成为各类车房贷、信用卡纠纷汇聚的焦点。房贷案件作为消费信贷纠纷主要类型,已成为保障金融安全、防范金融风险重要环节。”

随着上海金融中心功能和地位的不断加强,金融审判在法院审判工作中所处的地位越来越重要。黄浦区地处上海市中心城区,辖区内银行等金融机构众多,黄浦区法院近年来受理的金融案件数在上海市法院中一直居于第一位。2006年至今年1至9月,黄浦区法院共受理各类金融案件23333件,占全院案件的44.12%。其中商事金融案件14971件,占所有商事案件的90.38%,涉及标的金额13.2亿元,占全院商事案件总标的额的80.1%;金融执行案件8304件,占所有执行案件的50.95%;此外还受理了92件刑事金融案件。今年1至9月,黄浦法院共受理各类金融商事案件4136件,占全市基层法院金融收案数量的近40%。

许伟基告诉记者,每年,黄浦区法院都会对金融案件审理中发现的新情况、新问题进行调研总结,及时了解金融市场的动态,并采取相应的司法对策。对内,以信息、简报、专题司法统计分析、精品案例、司法建议等形式,通过对已经裁处金融案件的深度分析,找准金融审判工作的热点和难点,进一步提高金融案件的审判质量和效率。对外,积极地会同相关职能部门、金融监管机构、银行、证券期货、保险等金融机构定期举办金融审判、执行专题研讨会,及时把审理和执行金融纠纷案件过程中发现的涉及金融业务管理方面的疏漏和违规情况反馈给有关部门,为金融机构防范风险和规范管理提供有益建议,共同探讨解决金融市场发展过程中的实际问题,并听取对金融审判工作的改进意见,实现优势互补,双向联动的格局。

据许伟基介绍,针对政府对房产市场宏观调控后房贷案件增加的状况,黄浦法院及时组织银行召开座谈会,建议银行重新整合工作流程,增强检查监督力度。许多银行将此作为改进工作质量的契机,纷纷完善贷款审核、发放、催收制度,很好地拓展了金融审判的社会功能。

许伟基说,黄浦法院还联合人民银行上海总部开展专项调查,研究相关法律问题,共同维护金融市场稳定,防范金融风险。黄浦区法院还不断加强与新闻媒体的沟通,引导社会公众正确理解科学的金融市场规律和现时期的金融政策,在更广泛的层次上提升金融审判的影响力,树立金融审判公正、专业、廉洁、高效的社会公众形象。

“两年前,为解决社会关注的房贷案件执行难问题,我院依据最高法院的司法解释,在全市法院率先提出以租代售、自行置换、强制置换等方案,并通过新闻媒体公布这些举措,引起强烈反响。这些措施实施以来,有效地推动被执行人尽快筹款,或与申请人协商另行解决方案。”许伟基对记者说。

据许伟基介绍,围绕上海市黄浦区提出的加快集聚以金融为核心的现代服务业,形成与浦东陆家嘴地区错位互补、协同发展的格局,共同支撑上海国际金融中心建设的战略部署,黄浦区法院加快了实行金融案件专业化审理的步伐,他们打破传统的法院内部条块分割式工作流程,从优先立案、集中审判、强化执行、加强联动等各方面,整合审判资源,探索和建立金融审判专业化审理机制,全力打造金融审判品牌,凸现金融审判的聚焦功能,保障金融安全。


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