5月25日发布的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出要深化房地产税制改革，包括研究开征物业税，该工作将由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部一同负责。

一石激起千层浪，国务院推进税制改革、拟征物业税的消息立即引起各方关注。

此时再提物业税的原因何在？开征物业税对楼市会有什么影响？本期《头脑风暴》邀请到易居中国上海克尔瑞信息技术有限公司南京机构总经理厉建军和雅居乐南京公司售楼部经理邵晴进行探讨。

正方：对高端消费者影响最大

雅居乐南京公司售楼部经理邵晴

物业税的征收毫无疑问是政府调控楼市的一种手段，在很多国家都有所运用。

从理论上来说物业税的征收将大大减少人们一开始购置房产的成本，对降低房价有一定的作用。但是我们还应该相对来看，物业税会在人们购房后每年按一定比例征收，对于经济条件一般的人群来说仍然是不小的负担，可能表面上带来的经济压力会有所减缓，但长远来看并不轻松。举一个简单的例子，如果我分30年贷款100万买了套房子，我会在经济条件好转的情况下提前还贷，尽可能减少高额的利息。而事实也证明，很多当初贷款时间较长的购房者通常会提前较多的时间还款，尽量减小自己的负担。所以说，影响是肯定有，但应该不会像人们预期的那么大，毕竟市场的供求关系才是决定房价的主要因素。

此次国务院发出信号推进开征物业税的进程，我想这其中影响最大的应该是高端的消费者。很多豪宅、别墅的购买者应该说是位于社会的金字塔顶部，手下拥有多套物业。如果开征物业税，每年将会产生不菲的费用，这在无形之中增加了成本，更重要的是表明政府对高收入人群税费力度的加大。

目前物业税的试点仍处于空转阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制，最终具体的征收方式也是我们最关注的。如果物业税开始征收，虽然无法判断该政策对楼市的具体影响，但势必短期内楼市会有震荡表现。此外，物业税的制定中有许多细节如物业税的开征对象、第一套房及多套房征收方式的区别等等，这一系列的问题都是我们要注意的。

反方：短期内心理影响更明显

厉建军易居中国上海克尔瑞信息技术有限公司南京机构总经理

关于开征物业税已经不算是新闻了，从2003年开始到现在曾多次有传言说是要正式征收了，但始终没有真正付诸行动。为什么现在国家又要再次提出这个话题呢？我想这和目前房地产市场的现状有很大关系。

踏入2009年后，全国大部分城市包括南京的房地产市场都出现了比较明显的回暖势头，不但成交一路走高，而且房价最近又出现了往上走的苗头，涨价之声此起彼伏，广州、深圳等地甚至是再次出现了暴涨。看到房价抬头，一些城市的土地市场也再度升温，投资者开始入场。在这样的背景下，我认为国务院要求推进税制改革、拟征物业税更多的是一种心理暗示，是为了让一些对未来楼市预期盲目乐观的开发商以及购房者变得理性，从而对他们产生一定的压力，更加慎重地对待自己的决定。

从长远来看，物业税的实施肯定是一个必然的趋势，对于规范房地产市场的秩序、稳定房价、维护社会公平、促进社会和谐都有重要的意义。从情理上说，我国人多地少，城市用地紧张，户型越大，占用的城市空间和土地资源越多，就要交更多的税，这也是合情合理的。但开征物业税绝不可能在短时间内就能实现，因为实现起来非常复杂，涉及到的诸多细节问题也一直存在着较大的争议。所以我才说，拟征物业税的消息在短期内的心理影响要大于实际作用。

面对政府的良苦用心，作为开发商切不可贸然涨价，而是应该继续强化产品和服务，尽可能延续这波来之不易的好行情；购房者也要调整心态，既不要超越自己的实际购买能力去过度消费,也不要梦想通过“炒房”短期获利。

其他观点：短期利空，长期利好

中原地产北方区董事总经理李文杰

如果我国开征物业税，应该是税种的一个系统调整。那么大家就会关心土地出让金是否会减少？流转环节的营业税是否会取消？从第一套房开始征，还是从第二套房开始征等，这些细节不确定，还无法判断该政策对楼市的具体影响。尽管如此，从房价上看，该政策对楼市的影响还是“利空”的，但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。

加大了囤房捂盘成本

中央财经大学税务学院副院长刘桓

当前房价虚高已成公认事实，如果长期听之任之，将产生更多隐患，一旦房地产泡沫破裂，造成房价暴跌，付出的代价更高，还不如从一开始就做好制度规范。

开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本，最终“逼迫”炒房者降价出售存量房，平衡市场供需关系，还将使开发商有更多动力开发中小户型，更利民生。

也可能推动房价上涨

英联国际不动产经济学家戴欣明

在物业税定下开征日期之前，将迎来一次史无前例的房价暴涨，因为政策可能是第一套免征，从第二套开征，套数越多，征收的越多。对于“不差钱”的人，即使开征物业税，物业税的最终结局会转嫁到租户身上，而租金的上涨同时也会让新房价格上涨。

业内人士：物业税开征将有利于平抑房价

一石激起千层浪，物业税改革的话题再次被提上政府的议事日程，此消息一出立刻引发了市场各方的广泛关注。房地产板块26日全天表现疲软，整体跌幅居前。

其中万科A[10.69 -1.57%]跌3.01%，金地集团[14.40 -1.57%]跌5.2%，招商地产[29.20 -3.31%]、泛海建设[17.63 -3.56%]等主流地产股跌幅也超过3%。专家认为，物业税开征并不会对市场需求产生明显的抑制作用，但对平抑房价、遏制房地产过度投机将发挥积极作用。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，物业税不会对供求关系产生明显影响，开始肯定是重点先对大户型开征物业税，对于自住型的中小户或者暂时免征或者象征性地少征。

杨红旭说，目前较为适合推出物业税，因为房价还未调整到位，现在又重新上涨，政府是不愿意看到这种现象的，尤其是当前部分投资者又开始重新入市，物业税的推出有利于改变这种局面。

中国房地产研究会副会长顾云昌说，目前房地产开发和交易环节的税费很多，通过相关改革，协调好开发、交易和持有三个环节的税费将有利于房地产业的健康发展。

同时，我国的“土地财政”主要依靠增量土地创造财政收入，物业税开征有利于从根本上解决“土地财政”困局，改变以土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状。

业内人士认为，短期内房价不会出现较大幅度的调整。北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟表示，房价下降与否，是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的，物业税对平抑房价绝对是个有利因素，但还需要其他因素的相互配合。

常淑娟说，开征物业税有利于遏制房地产过度投机行为。开征物业税后，房地产开发环节的税费会进行调整，其中土地取得成本有望下降，在一定程度上可以抑制“炒地”行为，此外，也加大了炒房者囤积住房的成本。

我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖也表示，物业税的开征能够使整个房产市场处于良性循环，刺激房源的释放。

胡景晖说，开征物业税可以改变地方政府财政收入的结构，避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为。由于物业税是一年一征收，这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远，不再只是关心短期土地价格走势，而是更加关心地方未来经济社会长期发展。

胡景晖说，物业税征缴还要面临豁免、老房与新房如何区别对待等问题，政府要选择好时机，避免房价大起大落。

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