征收房产税：为什么，凭什么

作者： 南方周末记者 苏岭 实习生 刘志毅 刘高阳 雷磊 胡嘉欣

这将是涉及中国每一个家庭、每一个个人的税收

上海似乎极有希望成为国内首个试点“住房保有税”的城市。5月27日，上海房地产交易中心主任对媒体称，上海住房保有税将在近期出台，上海将作为试点开征住房保有税。此前，上海市副市长屠光绍已声言，上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。

在地方政府的积极鼓吹下，“住房保有税”已呈箭在弦上之势。5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，提出“逐步推进房产税改革”。各地不断传说“试点方案已经上报待批”。6月3日，发改委官员表示，“改革开放以来的经验是鼓励地方试点”。

一旦开征，这将是涉及中国每一个家庭、每一个个人的税收。对于这样关乎社会公众切身利益的税种，必要的社会公众讨论和法定程序的进行却似乎被有意无意地绕过了。南方周末为此邀请了七位相关专业人士，对房产税开征的理由，方式和影响进行探讨。

●参与讨论人士包括：

○陈志武 美国耶鲁大学金融学终身教授

○钟伟北 京师范大学金融研究中心主任

○贾康   财政部财政科学研究所所长

○巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长

○秋风   知名经济评论人士

○叶檀   知名经济评论人士

○潘石屹 SOHO中国董事长

羊毛又出在买房者身上？

“住房保有税”意在打压高房价。推动者称，“住房保有税”可以打击投机行为，从而抑制房价快速上涨。但买房者真的是高房价的直接推手吗？

秋风：我认为高房价有两个因素，一是政府对土地的垄断；再就是过于宽松的货币政策。这两个因素一起就促成了房价上涨30%，或者50%。

在这样一个市场现状和市场预期之下，房产税几乎不可能起到一个抑制房价的作用。现在只要房价一年上涨1%、2%，买房者就足够冲抵缴纳的“住房保有税”。

在调整房产市场的时候，最好不谈房产税，政府可以运用很多宏观政策，最简单的一条，提高利率就可以给房价降温。现在当局只是在宏观政策之外的税收等行政措施上想办法，这本身就不是一个健全的思考问题的方式。

陈志武：“只要一推出房产保有税，就可以抑制房价”，那不如就发房票算了！回到计划经济时代，把商业住房也取消，变回单位分房。我在美国3个州住过几年时间，也买过房子，都没有哪个州会因为房价高而增收的。利率为什么不提高呢？

相比之下，美国遇到房价高涨时，联邦政府不会做太多，它只会通过制约融资来减少大家买房，而不会通过增加税收。美国如果像中国这样房价高涨，利率肯定就已经提高了好几次。

无地权，不纳税？

房价上涨，其实增值的是地价，而我国商品房所占土地属于国家所有，房主只具有70年的土地使用权，也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权，所谓的“房产”还能剩下什么？对于剥除土地产权后皮之不存毛将焉附的“房产”，征税理由何在？

秋风：砖头瓦片堆在地上，地价会上升，而附着物只会破损、毁坏，不断贬值。业主交了70年的土地租金，只能是不断累退税，不能按评估价征税。国外收房产税是考虑房、地合一，都是永久产权。

我们要收住房保有税，那就先修改土地所有制。租的房子没必要交税。

陈志武：征收“房地产税”的国家的土地都是永久产权。在借鉴国外经验时，我们不能忽视中国和国外制度上的差异。

美国各级政府都不会经营土地营利。但中国有的地方政府收入百分之七八十都来自土地财政。所有的学者和业界人士在参与讨论物业税和房产税和住房保有税时，都不应该忘记地方政府在房地产开发中得到的收入。如果忘了这个前提而说“美国可以有2%的房产税，中国为什么没有”，那就是不科学的。

“无法定，不纳税”？

主推者声称，“住房保有税”属于国务院行政性条例的房产税，地方政府在报请中央政府批准后，可以在全国调整前先行试点，在程序流程上不存在问题。但在增加税种如此重大的问题上，行政条例为何又绕过了立法程序？

陈志武：任何转移老百姓财产的费或者政策，都应该经过严格的立法程序。前几年通过的物权法，对此也有规定。真正负责的全国人大常委会和地方的人大都应该把这事接管过来。

在任何一个国家，私人财产的保护最后的底线都是它会不会被任何合法或者不合法的手段往政府的手里转移。这是任何一个社会都应该守护的私人财产的底线。不能因为房地产或宏观调控的需要，而轻易地攻破老百姓私人财产的底线。

秋风：征税是一件很严肃的事情。我们每次提出房产税都是在要对房产市场进行宏观调控时候提出来的，这样一个出发点就是完全错误的，随意性很大。

中国现有的征税制度本身就非常不合理，其中一个很重要的因素就是，不是税收法定，而一个条例或者暂行条例就可以征收一种税。这种情形在过去特定的环境下，或许还是可以容忍的，而在现在要开征新的税，就必须要走法定的路线，就应该有全国人大来决定征税，任何地方政府或者财政部、税务总局或者建设部都没有权力决定征税。

把征税权力部分分配给地方，我是支持的。我说的地方不是指地方行政部门，同样是地方的人大，通过地方法规的形式来征收税。而不是地方行政部门来出台政策决定征税，如果在地方的层面征税，一定要征求地方民众的广泛参与，理论上房产税的民众参与的可能性是很高的，也应该有很多渠道来参与。

房产税是跟民众生活息息相关的一个税种。在大部分国家，房产税都是最基层政府来征收，而且其直接用于和民众生活相关的公共品和公共服务的供应。

房产税需要敲开居民的门，一个个去征收。要让纳税人愿意支付这一笔钱，就得让这个钱体现到他能看到的公共品上。

而中国当下，讨论这个问题都是北京、上海、深圳这种大城市。我不知道这些大城市的纳税人能否看到这个税的好处。如果看不到，你怎上门去征收这个税呢？我相信大多数人都会抗税，这是根本征不上来的一种税。

潘石屹：税收应该有公开透明的讨论，各阶层都有发表自己意见的机会。但“住房保有税”没让讨论，到现在也不知道征还是不征，征多少。说开征的一天，香港的一个房地产股票跌了10.2%，改日说不征了，它又涨了6%。

现在完全是一个黑箱操作，谁也不知道下一步怎么做。应该通过立法程序解决，不是说做了就做了。

谁在狂欢？

按现有的官方统计数据，结合最新的关于我国住房保有税征收政策消息测算，一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费，每年此类税收的总额将突破1000亿元，与2009年现有房地产相关的五项税种的全年增量总额相当。

贾康认为，房地产税是分税制改革的配套改革，以令地方有合理的税基，此前我国省以下分税制改革不彻底，税收分成制和包干制不仅带着非常浓重的讨价还价色彩，更带来了土地财政和地方独断专行等弊病。让地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，这是征收“住房保有税”的支持者的一大理据。

但是，保障地方政府的钱袋子，是否能成为让买房者为分税制埋单的理由？

陈志武：现在在我看来最危险可怕的是，把房产税的决定权留给地方政府。各地政府都向中央提交房产税的方案，它们为什么那么积极呢？这明摆着给它进钱的机会。

地方政府用任何的名义征收房产税等，都是非常危险的。地方政府的权力由谁来质疑呢？地方政府增加新的税种的权力，会使之后给整个中国社会和私人财产带来的伤害达到新的高度。拆迁即是地方政府随意侵害私人财产的例证。

潘石屹：2010年的地方政府和2008年的房地产企业的处境是一样的。地方政府以为房价涨的非常快，地价涨得非常快，怕手里面没有地，所以就从银行贷了大量的款，然后就拆迁，拆迁费还非常高。这样就把贷款花出去了，而现在这些土地又流拍，有些地方政府财政收入比较困难。在这种情况下，能够收税，对他当然是有好处的。

钟伟：中国的GDP蛋糕由政府、企业和居民三方分享。据我们调查，从2000年至2009年的十年，中国居民财产收入每年减少10%。以2009年为例，减少了3.4万亿，政府和企业多了。征收“住房保有税”，只能使居民拿得更少，政府得到更多。

谁在受伤？

如果房价在短期内，按照部门计划和“民意”下跌20%或30%，中国经济能否安然无恙？房价如果行政命令式“硬着陆”，受伤者又会是谁？

陈志武：房地产的价格在短期下跌了，银行的坏账就会增多。对经济的影响很大。服务、非服务消费的行业都会受到打击。它的影响是远远超出银行业的。

如果房价短期内降价30%，对整个经济的打击是巨大的，增长模式的转型也就成了空口号。就业和成长增长动力会大大减少，地方政府又要忙着刺激经济，国内产能过剩的局面会进一步恶化。

在4月地产新政出台前，很多人已经买房了，贷了款。要是跌30%，就等于他们付的首付全赔光了，而银行的70%还在，资不抵债。

当然，我不是支持房价上升。但过去几年房价一直在涨，现在要一个硬着陆给社会带来的伤害是很大的。尤其是用政府的手强行把价格拉下来，还不如通过市场化的手段慢慢调下来。例如通过调节土地供应和利率。

很多普通人支持房产税，但那是被卖了还帮着数钱。其实，这种税对普通人特别是年轻人的影响比较大。在北京和上海已经能感受到增税的影响了。房产税使租房市场供求缩小，租金就上升了。房产税表面是买房子的人才要承受，但实际上会转嫁到租房子的人身上。

最可怕的是房地产市场搅动着民意，给地方市场不受制约地转移老百姓财产的机会。

世界上所有的政府对税有一个共同的特点：只上不下。这会给我们的子孙后代留下永远也拿不掉的包袱。房地产税一旦推出来，以后要拿掉比现在要难，后代只会一直背下去。

受冲击最大的是中产阶级。他们的财富不至于高到有多种投资渠道。而中产阶级主要的投资在房地产，与美国一样。

“住房保有税”跟全面建立小康社会的目标是背道而驰的。特别是，1998年的住房全面市场化的改革，给中国社会带来的贡献是非常根本性的。从根本的层面上，中国普通的老百姓家庭终于有产了。而这个税那个税，会侵蚀掉房产作为中国家庭财富的意义和价值。

钟伟：过去的100年有没有见过房价下跌30%，不会影响国家经济发展、不会引发银行体系的问题？存不存在这样的房地产泡沫？而我所见，香港房价下跌30%就完蛋了，美国下跌20%就发生次贷危机了。

“住房保有税”是在两个背景下出台的，一是中央一直强调的调节收入分配结构，二是十六大提出的“增加居民财产性收入”。如果征收，只能使居民拿得更少，不利于居民财产性收入的增加。同时，使分配结构更恶化。即使富人多交了税，也未增加穷人的财产性收入。

征税界限如何划定？

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三日前透露，上海共上报中央两套方案，A方案：“住房保有税”出台前买的房不征税，出台后的第一套、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征税；B方案：新房、老房都征税。第一套和第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征税。

那么，征税与否的界限划定意义何在？

秋风：这会导致非常的混乱局面。在房产拥有数额的认定上是有一定难度的，甚至导致一些认为逃避税制而假离婚、假分家的情况。

从税制设置的角度来说，把税征上来的同时，还要顾及社会的价值。不能为了征收一个税，而把整个社会的价值破坏掉，甚至应该损失一些税收，来保护社会的价值。如果要严肃去思考房产税，就是不管房子有几套，或者多少面积，就统一个税率，包括福利房和房改房。通过这种方式，培养出真正的纳税人的意识。让他们意识到，地方的公共品和公共服务实际上就是自己的钱在起作用，大家对税也会敏感一些。

陈志武：这是很荒唐的。能说有人一顿吃5顿饭，你就每家搜查，看看谁吃饭超3顿的，就去升高他的米价？人们有买房子的权利，不能因为有人要买5套房甚至10套房，就去升高税收。这是变相的掠夺。这样不如就回到计划经济时代，把商品房也取消。

如果真要分几套房，所有福利房和房改房都应该纳入计算范围内。因为有福利房的人本身就享有政府补贴，如果他还去买商品房，他本身就不符合福利的条件。

潘石屹：任志强做了个统计，光北京的房子就有二十四种，房改房、福利房、集资房，一大堆，一共二十四种。那么针对哪些房子征税？如果针对商品房，那就不合理了。因为商品房都是交了出让金的，那些没有交出让金的不征，征交了的，岂不反了？小产权房光北京市三十万套，也没交出让金，按照商品房在住着，征的话连面积都不知道，那是在法律之外的，要不要征？就从每一套房子，一个一个看的话，都有问题。什么中央机关的房子，北京市政府的房改房，太乱了。

我觉得这也是征税的一个问题，首先要把房子先统一起来。国外最多两种房：一种永久产权，另一种不是永久产权的房子。这样征税才好算，否则征了这一种，另外一种房肯定觉得不公平。

钟伟：房改房、福利房也是资产，如果不收，足以引起普通阶层的分裂。80后、90后恐怕也将抱怨交了税后生活唯艰，而福利分房的不交，“过去低工资”的说法难以让人信服。

“住房保有税”仅针对居民的房屋资产，未考虑到居民的资产负债情况。有房产者可能有按揭、其他负债(如向亲朋好友借来的购房款)、未成年子女、需要赡养的老人。如果资产不扣除家庭因素，比如不考虑未成年子女的抚育费用，不考虑家庭的其他负担因素，显然不合理。

征税前提何在？

我国目前的房地产税制本身存在诸多不合理之处：税费设置繁杂，计税依据不合理、税率不合理，重复纳税现象严重等是其中突出问题。老问题不解决，新税如何开征？

贾康：我在上交政协提案中即已建议，有关方面应积极征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，合理引导舆论作理性、健康的讨论(包括争论)，在一些关键点上可采取听证会方式加强透明度和不同意见的沟通，通报“物业税空转”试点地区的有关情况，增进各方对此项重要改革的理解与认同。

这个税起什么作用，税是凭借政治权利可以做调节的，有调节需要就可以经过法律程序来开征这个税等等，这些道理都应该可以讨论。

这是一个公共问题，不是地方几个官员说了就行的。这个税怎样推进是一个公共选择，越来越规范的公共选择。

公共产品的设置就是要让民众强势起来，最后才能走到所谓的“当家作主”。

巴曙松：中国房地产税制存在的主要问题包括税基不合理；税费设置繁杂、征税范围过广；税种设置 “轻保有重流转”；计税依据不合理、税率不合理；重复纳税现象严重。

中国房地产税制改革应本着税收效率与公平原则、税费租合理负担原则、税制简明原则、紧密结合房地产行业特点的原则进行，遵循简并税费、完善多环节多税种的房地产税收体系的指导原则。在房地产开发环节要着力推进税费改革，大力减少房地产开发销售中的不合理收费项目和沉重的行政性收费负担。在房地产交易环节完善土地增值税制度。在房地产交易环节，由于房屋征收标准、产权界定、价值评估、征管成本等各种原因，物业税当前征收条件还不成熟，需要逐步完善物业税征收的各项要求，为尽快推出物业税创造条件。

叶檀：其他的改革是征收房地产税的前提，比如土地改革和货币改革，应该与房地产税并行不悖。

房地产税还得有一个合法的，经过程序正义的过程。以法律的授权来认可的，才是一个合法的税收。

地方财政的公共财政体制也得透明化，由地方人大和地方公民来进行监督。

没有一个合法的大的政府，是通过卖地来养活自己的。我们知道政府的收入来源就是合法的税收，然后才能建立一套公民体制的基础。

秋风：中国的税制结构本身就非常不合理，每一次增加一个税种都是税制合理改变的一个机会，我们应该想如何去利用好这个契机，要同时配套一些其他税种的改革，或者是减免，或者是调整这个税制结构，比如减免一些流转程序上的税收。在中国当下的税制结构中，流转税太多，间接税太高，直接税太低。

上海房产税方案出台内幕

作者： 南方周末记者 舒眉 实习生 曹小波

房价全国最高的上海，匆匆在内部形成四套方案，急欲成为第一个房产税试点城市。而在上海官员中，关于开征房产税的利弊也争议多多。

利弊之辩

今年4月，被誉为史上最严调控新政的新国十条出台之后，各地政府都忙着出台房地产调控细则，而房价最高的上海却纹丝未动。

“上海细则之所以一延再延，其中一个原因是在同步酝酿住房保有环节的征税办法。”一位不愿透露姓名的上海本地官员向南方周末记者透露。

据知情官员透露，其实早在两年前，有关房产税的讨论在上海就已展开。但当时金融海啸袭来，发展房地产、扩大投资的手段被再次启用，此议搁置。

去年6月份，上海市政府的几位工作人员曾专门赴北京，向国务院发展研究中心的专家咨询房产税的理论和实际操作问题。

直到今年第一季度，全国GDP增长11.7%，上海主政者再次感到，征收房产税的时机成熟了。

但即便如此，对于“开征房产税利大于弊，还是弊大于利”这个问题，上海政府官员们仍是莫衷一是、争议多多。

5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该次会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见；4天后，上海市政府相关部门又召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。

在两次会议中，上海地方官员的心态表现得很复杂。支持者认为，开征房产税有三方面好处，一是房价涨太快，希望征房产税能把房价降下来。二是因为在住房问题上社会资源分配不平衡。对拥有房产多的人征税，希望压制他们投资意向。三是因为大量的社会资金都冲到房地产领域，应该将资金从房地产赶回制造业。

反对者则认为，房产税对于房价短期内有效，但是长期很难改变楼市的价格走势，如果仓促出台还将影响到经济的稳定，损害上海竞争力。“要收也应该在世博会之后收。”这是南方周末记者在采访中普遍听到的声音。

但随着打压房价的舆论呼声持续升级，现在，上海政府内的大多数人开始站到“房产税利大于弊”的队伍中。

内部四套方案

据知情官员透露，为了尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。

根据1986年公布的《房产税暂行条例》，房产税征收对象是经营性物业。此次，上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为，以实现在法理依据上的衔接。

而关于如何征收，上海方面在内部至少讨论过4种方案。据知情官员透露，上海房产税试点报告在春节之前已经上报中央。

4套方案中，最多人支持的是新老划界法，这也是最具操作性的一种方案。该方案的主要内容是从法律颁布之日起，对增量房屋进行征收，而此前的存量房屋都暂不征收。

第二个方案是人均60平方米或者人均70平方米，60、70平米以下的不收，超过部分征收。

第三种方案是，按照区域征收，根据距离城中心——人民广场的远近，上海的城区被划分为内环、中环、外环，房产税将以环线为界，环线内收，环线外暂不征收。

第四种方案是，以三套房为界定，上海市有关部门最近针对本地居民进行的一项抽样调查统计显示，2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。而此次上海房产税上报版本，即可能从第三套房开始征收。

征收的税率按照新房交易总价的0.5%或者0.8%实行。还有可能继续往下降，这意味着一套市场价格100万的房子，每年要缴纳5000元到8000元的房产税。

据了解，上海确定的征收方式具有“先礼后兵”的特色。据知情官员透露，房产保有者将先根据其购房金额自行报税缴纳，税务部门也会每年通知房主应该缴税，如果拖延，则将交相应的滞纳金，当税金和滞纳金累计到相应数额后，税务机关将提起法院诉讼。同时在房地产交易中心，将你名下的房产进行冻结，使之无法出售。

相关人士透露，在房产税征收初期，政府倾向于大幅度缩小征收面积，尽量降低征收起点，降低门槛，缩小范围，便于社会上大多数人接受，便于税费的推行。等到时机成熟，再大面积推行。“事实上，房产保有税增量部分很少，每年上海2000万平方米，千分之六没有多少。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。

尽管起征面积等具体标准还尚未得知，但根据其阐述的几个版本，上海市可能对投资性住房实施“精准打击”。

为什么是上海

在上海这座五光十色的魔幻都市里，有着全球最高的酒店、最快的列车、最密集的地铁网络，当然，还有着全国最高的房价。

过去，有人曾预言上海的房价将由内环向外环形成“321”布局：即内环均价3万，中环2万，外环1万。早在两年前，这个预言早已实现，2010年的房价涨幅更让上海的新房售价在“642”的方向挺进，这里是“遍地豪宅”的上海。

2003年后，土地成为上海市政府主要的收入。上海近年来的预算外收入中，土地出让金每年可贡献约1000亿元，这部分收入大多进入了政府融资平台公司，成为政府的“另一个口袋”。

截至2009年11月23日，全国70城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。土地出让金占当地财政收入的30%以上。

“上海的土地资源最为稀缺，如果每年供应3000公顷房地产用地，几十年以后，土地资源必将枯竭。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。

南方周末记者从上海规划部门得到的一份报告显示，2000年之后，“从居住用地增量看，中心城增加40平方公里，中心城外增加158平方公里。”上海的中心城区可供出让开发的土地已经越来越少，而近几年的新增部分主要集中在市郊。

除了土地资源的困局外，上海急于成为房产税试点的另一个原因，则可能看到其他省市在保障住房建设方面的作为而心生焦虑。

“最近一两个月来，对于上海高层干部刺激最大的一件事就是从上海走出的黄奇帆，在主政重庆市以后，在政策保障住房建设上搞得有声有色。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军对南方周末记者说，“在接待外省市访渝代表团时，黄还指出上海在经济发展和住房保障问题上思路不清，创新不多，成果不大。”

上海市怎能落后于重庆市呢？上海一些区县和企业最近都在考察重庆市的住房保障新政和具体做法。而上海方面力推房产税则是另一种努力。(新闻助理高莺对本文亦有贡献)

斩断中国房市的死结

作者： 冯燮刚

■横看成岭·楼市

中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言，需尽快实施高房价的“主动沉降”

对当前房市，须审视以下五大问题：

如果也可以像囤房囤地一样囤粮，市场“供不应求”，国人吃住价格飞涨，中国将会怎样？如果各级政府的经济推动能力随着土地财政的萎缩而枯竭，经济发展的组织力量溃散，中国经济将会怎样？如果高收入群体有购买力而无购买意愿，中等、中高收入群体有购买意愿而无购买力，中国房市将会怎样？如果开发商为富人盖房，政府为低收入群体提供住房保障，谁来解决庞大的“夹心层”群体的住房问题？如果住房保值升值的资产属性掩盖了住房安居消费的民生属性，何以实现住房的资产价值？

要命的是交易量，不是价格

今年从4月中下旬以来，中国房市再度陷入交易量低迷的困局。

当前，房价已入“太空”，很难在中短期内期望“太空”价的进一步上涨空间。加之今年“新国十条”，市场已经形成房价盘整或回调预期。在这样的形势下，即使政策再度放松，也难逆转房价高位盘整的市场预期。

这样，在房价高位盘整、房产升值无望保值困难的格局下，早已解决安居问题、以谋求资产性收入为主要目的的高收入群体有购买力，而无购买意愿，停止入场；其他收入群体有购买意愿，而无购买力，无力入场。房市由此陷入市场支撑空心化的困境，交易量持续低迷。在“经营城市，经营土地”的经济增长模式完成转型之前，交易量低迷持续的时间越长，对宏观经济金融和政府信用安全的威胁就越大。在这个困局之中，“高房价”正是中国房市必须破解的死结。

在“经营城市，经营土地”驱动的经济增长过程中，房产和土地交易量拉动的是整个宏观经济产业链的物流和资金流。如果房市不能顺利走出空心化的困境，市场交易量持续低迷，住房卖不动，开发商就会陷入财务危机，银行则会全面紧缩对开发商的信贷支持，开发商不仅没有钱投资新的房地产项目，也没有钱买地；土地卖不动，高度依赖“土地财政”的地方政府则会面临财务危机，银行也会紧缩对政府背景实体的信贷支持，地方政府则无力推动城市基础设施建设，基建投资规模必然快速萎缩；基建投资规模快速萎缩必然导致“投资拉动”的中国宏观经济硬着陆。

2008年，在房市交易量持续低迷的过程中，钢铁减产限产降价，发电机利用小时显著下降，煤炭等各种工业原料压港压库，国人深切地感受到房市交易量持续低迷对宏观经济突然制动产生的强烈震撼。

住房交易量持续低迷，会对宏观经济产业链产生强烈而突然的制动作用，严重危及宏观经济金融安全。但是，要命的是住房交易量，不是住房价格。

房价理性回归，会在中短期内损及部分开发商和部分高杠杆炒房者的利益，甚至会要部分开发商和高杠杆炒房者的“命”。中国宏观经济的“命”和少数既得利益群体的“命”孰轻孰重，毋需多言。惟有尽快实施房价的“主动沉降”，才能及时获得真实的居住需求的支撑。

建立持房成本约束机制

2003年以来，每次政策收紧，都会出现房价短暂回调，交易量低迷；交易量一低迷，宏观经济金融安全问题就开始显现，政策被迫放松；政策一放松，房市则报复性反弹，历次调控均功败垂成。

只要对高收入群体投机性持房的经济约束机制继续缺失，投机性囤房的“黑洞效应”就会继续发挥作用，就会有大量土地、大量住房前赴后继地晒太阳，中国房市就会持续陷于有效供给和有效需求双重不足的困境，而在“供不应求”的虚假繁荣和市场支撑空心化两极之间持续、周期性地震荡。若继续像股市那样，市场总在投机性需求泡沫的消涨之中动荡，不仅房地产无宁日，宏观经济金融亦难有宁日。

因此，必须建立中国房市的持房成本约束机制，用市场化的手段，从根本上消除高收入群体投机性囤房的经济基础。

尽管各界对建立持房成本约束(征收住房保有税或房地产税等)，抑制投机性囤房的共识越来越多。但一是受由此可能引发的宏观经济金融安全问题胁迫，二是开征保有税要受到现实利益格局的制约。在“屁股指挥脑袋”决定的现实机制下，由于对开征保有税有话语权的很多人是大面积住宅、或繁华地段住宅、或多套房持有者，要他们支持以自身为主要征税对象的政策，不太可能。

这两方面的原因，对于前者，如前所述，真正的威胁来自于交易量，并非价格。关键是推动房价迅速回调，迅速恢复市场交易。对于后者，开征保有税需要渐进改革的智慧。

具体建议为：(一)暂不开征一套房保有税。(二)对新增二套房开征保有税，定向抑制投机。对家庭已经有住房、新购买并持有二套及以上住房的，开征惩罚性的保有税。同时保护合理的更新型、改善型购房需求。对家庭已经有住房新购买二套房的，同时持有两套房时间不超过半年的，免征保有税。(三)对持房套数超过三套及以上存量房的，适时、适度开征惩罚性保有税。

随着“土地剪刀差”收入不可逆转地萎缩，房产保有税将逐渐取代“土地财政”，成为地方政府可持续的支柱性财源，这不仅有利于地方政府从不可持续的“土地财政”转向可持续的“税收财政”，也有利于建立持房成本约束，还需妥善处理历史形成的天量“囤房”，防止其恐慌性抛售，奔涌砸盘。

稳定市场预期

房市的价格泡沫一定要破，但要防止在降价过程中，市场一路杀跌，交易量持续低迷，市场“主动沉降”变成了在真空中“失重坠落”而崩盘散架。

因此，要及时稳定市场预期，引导房价回调迅速到位，最大限度地缩短交易量低迷的持续时间。

为此，应围绕合理的房价回调目标价位，建立透明的房价稳定机制，统一房价预期。具体而言，设定中等、中高收入群体购买力可以支撑的套房价稳定目标。如，各地方可以2008年年底、2009年年初房价为基准，按区域、差异化设定目标价位。当实际成交套房中位价高于目标中位价时，政府则抛售公房或增加双限房、经济适用房投入，平抑房价；当实际成交套房中位价低于目标中位价时，政府则入场购买、增持公房，防止房价下跌过头。

房市稳，则政府信用稳，中国经济稳。尤须注意的是，若不建立持房成本约束机制，若不消除投机性囤房“黑洞效应”的经济基础，政府主导的房价稳定机制必会再度被投机性需求报复性反弹的洪流颠覆而功败垂成。

面对正在快速形成的危机预期，越快斩断中国房市的死结，就会越快走出房市支撑空心化的困境，对中国宏观经济金融安全的威胁就可以越快解除。

(作者任职于中信银行。此文为作者意见之表达，不代表本报立场。)

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