房屋登记民行交叉案基础民事关系应先审
1100 人阅读 日期：2011-07-21 10:02:12 作者/来源：法院报
裁判要旨
因抵押合同效力引起的房屋登记民行交叉案件，该民事基础关系须先行审理，且合同无效确认之诉不受时效限制。抵押权人应负合同有效的举证责任。
案情
1996年10月24日，他人以邓某的涉案房产在房屋管理部门办理了川房字第96-0472号房屋他项权证，并将该证交给丁某，丁某在农行汉川市支行办理了3万元的抵押贷款，至今没有偿还。邓某在2009年转卖涉案房屋的过程中，发现自己的房屋产权证已被用于贷款抵押。
邓某以农行汉川市支行为被告，诉至湖北汉川法院，要求确认抵押合同无效。
被告辩称：原告自愿将其房屋用于贷款抵押，并以其房产证办理了他项权证，抵押合同有效；抵押合同早在1996年成立并生效，原告的起诉已过诉讼时效；本案应按先行后民原则来处理。故请求驳回原告的诉讼请求。
裁判
湖北省汉川市人民法院一审认为，本案中的房屋抵押属于他人对原告房屋的无权处分。在该处分未得到原告追认或他人未取得处分权的情况下，该抵押合同无效。本案属于确认之诉，不受债权请求权诉讼时效限制。
湖北省汉川市人民法院一审判决：抵押合同无效。
被告农行汉川市支行不服，提起上诉。
孝感市中级人民法院终审维持原判。
评析
1.导致房屋登记民行交叉争议的基础民事行为应先行审理
现行有效的抵押登记是否影响抵押合同效力的认定，是本案的主要焦点。在本案房屋抵押民行法律关系争议交叉的情况下，涉及到审理模式的选择问题。实务界倾向认为，应兼顾公正与效益的诉讼价值目标，基于不同案件的交叉程度、类型和具体情况差别，分别采用行政附带民事、先行后民、先民后行或民事附带行政审理模式。
本案中的房屋抵押登记是以抵押民事合同为基础的不动产登记行为。由于引起不动产权利变动民事行为的多样性，要求登记机构对所有可能存在的基础民事法律关系把握得准确无误，既无可能也无必要。从登记机构的职责义务来看，不动产登记主要采取形式审查的登记标准。若因该具体行政行为而成诉，其诉讼标的是该标准之下行政行为的合法性。因此，一旦涉及到抵押合同效力这一实质性民事争议，实质上已超出了行政登记与行政诉讼的审查范围，只能通过民事诉讼来解决。换言之，处理该民事行政交叉案件，民事争议的解决就成为行政诉讼的先决条件，理应采取先民后行的审理模式。
2.房屋抵押登记推定是对权利状态而非抵押合同效力的推定
起源于德国法的不动产物权登记推定力制度，是登记理论与推定理论相结合的产物，目的在于克服所有权权源的证明问题。我国物权法上的不动产登记推定有四种属性：属于法律推定；属于权利推定；属于权利状态推定；推定力规范属于具有实体法意义的证明责任规范。其中，不动产登记推定的对象关系到本案举证责任的分配问题。权利状态推定说认为，登记簿上的记载仅说明登记名义人有该项权利，而无法证明权利取得为适法。因此，取得原因或登记原因不适法时，该登记对名义人无效。权利取得推定说认为，登记所推定的是物权取得或变动原因且原因适法。从内在的立法体系与物权法理来看，我国物权法采取的是权利状态而非权利取得推定说。因此，其在程序法上所构建的权利确认负担和举证责任倒置，也仅适合于登记名义人与他人就不动产物权归属产生争议的场合。因不动产物权取得原因或登记原因所生之诉，如本案中的抵押合同效力确认纠纷，则无由适用推定力制度的证明规范，只能遵循一般的举证规则。
积极事实和消极事实是诉讼证据理论上对待证事实的分类。依据该理论，当事人对其主张的积极事实须承担相应的举证责任。本案中，原告诉请确认抵押合同无效的理由是他人对其房屋构成无权处分，属于消极事实的主张，无法也无须举证，举证责任转由主张合同有效这一积极事实的被告来承担。该举证责任的分配无疑具有合理性。因为，即使在涉案登记发生时登记规范还不健全的情况下，担保法和城市房地产管理法均明确要求抵押关系当事人签订书面抵押合同，并向登记部门提供主合同和抵押合同及产权证办理抵押登记。而在本案原被告未签订书面抵押合同，整个抵押借款过程中只有一份名义上是原告单方签名的抵押保证书情形下，被告显然忽视了可能存在的他人冒用原告名义所导致的无权处分风险，按行为与责任自负和相统一的法理，理应由被告承担其不利后果。
3.无效合同的诉讼时效问题
本案中的房屋抵押系他人冒用原告名义实施，诉争合同因权利人未予追认而无效。关于合同无效之诉是否受诉讼时效限制，实务界倾向认为，无论是绝对无效还是相对无效的合同，其合同成立在本质上的非法性不应当因时效的经过而改变。2010年最高法院公布的《关于无效合同诉讼时效问题的解释（征求意见稿）》也明确规定，以诉讼时效抗辩合同无效确认之诉的，人民法院不予支持。其主要理由是，第一，确认合同无效是公权力对合同成立过程干预的结果。只要合同签订时属于无效，且在诉讼时法律和行政法规的价值判断没有发生变化，就不应考虑合同所经历的时间过程，而应当认定合同无效。第二，民事法理认为，诉讼时效只适用于债权请求权，不适用于支配权和形成权，而合同无效主张属于形成权范畴，是确认而非给付之诉，不受诉讼时效的限制。
本案案号：（2010）川民初字第115号；（2011）孝民二终字第59号
案例编写人：湖北省汉川市人民法院 肖乐新 湖北省孝感市中级人民法院 彭湃
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