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离婚后擅自处分不动产的效力认定


787 人阅读  日期:2012-08-31 14:13:29  作者/来源:人民法院报


 杨某与凌某原系夫妻关系,有一套三层门面房。双方协议离婚时约定:“第一层门面房归儿子继承,第二层、三层分别归杨某、凌某所有”,并到县房管所办理了房屋过户手续,将第一层门面房和第三层房屋登记在凌某名下。后,凌某擅自与王某签订房屋买卖合同,在因房管所因素未过户的情况下,将其名下的第一、三层以49万元的价格转让并交付给王某。杨某得知房屋被卖,向法院提起诉讼,请求确认凌某与王某买卖第一层门面房的合同无效。

审理中,对于杨某的诉求能否支持,产生分歧。一种观点认为,第一层门面房是凌某的个人财产,其可以单独处分,应驳回杨某的诉求;另一种观点认为第一层门面房仍是原夫妻二人的共同财产,凌某不能单独处分,王某不具备善意取得的条件,应支持杨某的诉求。

笔者同意第二种观点,原因有以下三点:

一是杨某、凌某与儿子的房屋赠与合同虽然有效但未生效。杨某和凌某在离婚协议中约定该房屋归儿子继承,系双方真实意思表示,其约定符合法律规定。但继承权是法定的,不需要在离婚协议中约定;另外根据整个协议条款的文义表述、前后逻辑和订立目的可以认定,这个约定并不是遗嘱继承,而应是因离婚形成的一种事实上的赠与合同,这个合同是有效的。但赠与合同通常为实践性合同,依据合同法第一百八十六条和第一百八十七条的规定,赠与不动产在产权登记以前,合同并不生效。据此,本案中的赠与合同虽然有效,由于房屋过户给了有使用权的一方,而不是给儿子办理的产权登记,因此赠与合同未生效。

二是因赠与合同未生效,房屋仍为杨某和凌某二人共同所有,凌某无权单独处分第一层门面。依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第八十九条的规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。共同财产在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。因此,凌某无权单独处分第一层门面。

三是王某不具备善意取得的条件。根据我国物权法第一百零六条规定,善意取得须符合三个条件,主观善意仅是构成合同有效的条件之一,支付对价、并按照法律要求办理了登记,不动产善意取得始为发生。本案中,王某基于对房产证记载事项的信赖而与杨某签订了房屋买卖合同,且支付了合理对价,但在过户登记完成之前发现杨某为无权处分人,若再要求继续履行合同,主观上就不再是善意的;又因过户登记客观上并未实际完成,因此不符合物权法关于不动产善意取得的主、客观要件,不具备善意取得的条件。

综上,本案应判决支持杨某的诉讼请求。

(作者单位:河南省泌阳县人民法院)

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