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潘石屹华尔街考察归来信心尽失 称房市无法拯救


578 人阅读  日期:2008-10-28 7:59:17  作者/来源:人民网


在潘石屹看来,再出台任何利好政策,均已难救房市,市场走势是一个“L”型,何时出现反弹无法预期

刚刚从美国华尔街考察金融危机归来的潘石屹已经变得无比悲观。尽管SOHO中国可能是目前内地流动性最充裕的开发商。

作为这家几乎没有任何负债,不太可能破产的上市公司的董事长,潘石屹告诉《财经》记者,在听取一些香港及美国市场人士的意见后,他如今在计算,如果自现在起公司没有一分钱收入进账,同时还需要继续支付工程款及各种土地款、税费的情况下,SOHO中国能否再支撑一年时间。

“在这种最坏的情况下,只有能够支撑这么久的开发商,才保证能够生存下来。”潘石屹说,“大部分开发商遇到这种情况,可能连一个月都支撑不住”。

10月22日晚,财政部出台减免交易环节税费的“救市”政策,并没有令潘石屹对持续低迷的房地产市场恢复信心。

“现在政府出台任何救市政策,都已经无法扭转房地产市场的颓势了”,潘石屹说。在他看来,政府已经错过了最佳的救市时机。

市场走势将是‘L’型

潘石屹认为,政府目前已经错过了两个救市时机。如今救市为时已晚。

“今年4月,政府若救市,房地产市场很容易出现反弹。那么市场走势就会是一个‘V’字。奥运期间,政府若救市,房地产市场可能会在持续一两年的低迷之后,出现反弹,那么市场走势就会是一个‘U’字型。如今,政府再出台任何利好政策,均已难救房市,市场走势只能是一个‘L’型,何时出现反弹,无法预期。”

潘石屹称,长三角地区的南京、杭州等城市,近一周内出现的成交量的反弹,与救市利好没有任何关系。

9月15日,在雷曼兄弟破产当天,央行决定降息。潘石屹发表博文称,“解放军来了,好在来得不算太晚”。

“我当时还认为,政府的救市政策可能在第二天就会公布出来,但是没想到,拖了这么久”,潘石屹说,“那是最后一个机会,救市如救命,晚救一天,情况都会不一样。”

潘石屹还认为,保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市场更难恢复。今年,有总规划建筑面积约达760万平米的保障性住房,将会进入市场。约相当于10万套住宅入市。而北京一年的成交量也不过19万套,这对住宅商品房市场将形成巨大的冲击。

仍应继续刺激楼市

潘石屹认为,即使救市已不能扭转大局,政府仍应继续刺激楼市。在众多可能出台的救市政策中,放松对居民购买第二套住房的限制,以及将开发商土地增值税及企业所得税由提前预征,改为销售后再征收,可能是最有效的两条救市政策。

潘石屹表示,央行在近期很可能将彻底放开对居民购买第二套住房的限制。这可以释放出希望改善住房条件的大量需求。此外,将土地增值税和企业所得税由预先征缴转为销售后再征收。将较大缓解开发商的流动性。据他透露,目前,因为预先征收占用的资金,大约占开发商预收款的10%。

不会出现大崩盘

尽管潘石屹已经不再看好房地产市场短期内出现复兴,但他也不认同房市会出现大崩盘的说法。

“开发商已经出现了很大的问题,但不会像美国的投行一样破产。中国与美国不同,如果这些企业在美国,按照现在的负债水平,可能早已宣布破产了。中国的一些问题开发商会以‘失踪’的方式退出这个市场,就像当年的顺驰一样被收购”,潘石屹说。

同样,他也不认为,热点城市的房屋均价会出现超过30%的下跌。尽管,一些地区的房价还有进一步下跌的空间。

作为少数几个曾经历过海南地产泡沫,幸存下来的开发商,潘石屹认为,如今的房地产市场已经跌到了底部,这个糟糕的局面持续多长时间,无法预测。

回顾1993年的海南地产泡沫,潘石屹表示,那时所有的开发商都面临灭顶之灾,但几乎都是悄无声息的死去。留给政府的则是无数的烂尾楼。


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