致：日本xxxx银行（中国）有限公司法律意见书
5445 人阅读 日期：2010-08-30 18:10:13 作者/来源：何震达
法律意见书
致：xxxx银行（中国）有限公司
案号：<2010>浙广非代字第28号
承办律师：何震达律师，高峰实习律师
联系电话：13605751756, 0575—85139520
网址：www.hezhenda.com.cn, 电子邮箱：0426hezhenda@163.com
日期：2010年6月11日至6月16日
内容：关于处理xxxx银行（中国）有限公司xx分行与浙江xxx控股集团有限公司房屋租赁有关法律事宜的法律意见。
根据我所与xxxx银行（中国）有限公司（下称xxxx银行）签订的“法律服务委托合同）第1.1条的规定，xxxx银行向我所咨询下列事宜：
（a）xxxx银行xx分行（下称xx分行）与浙江xxx控股集团有限公司（下称“xxx公司”）于20xx年1月16日签署的房地产租赁合同（租赁期限为20xx年1月16日至20xx年x月x日）项下xx分行之租赁权利是否不受目前该房产抵押权的影响的，即该租赁房产转卖后，买受人仍应受租赁合同之约束；
（b）若xx分行与xxx公司之间签署补充协议，则除房地产租赁合同第十五条第3款（即业主提前6个月通知单方解除合同的条款），确认该补充协议对买受人的效力以及被法院认可的情况；
（c）对于xx分行已支付的押金，租赁房产被拍卖后，该押金是否作为租赁合同一并由买受人承继且买受人有义务按合同约定，返还xx分行全部押金。
根据xxxx银行向我所告知、提供的有关材料（均为复印件），可证明xx分行与xxx公司就房地产租赁发生以下情况：
20xx年9月10日xxx公司首次将座落于浙江xx市xx区xx路xxx号xx广场xx层部分物业租赁给xxxx银行xx分行。
20xx年9月4日续签租赁合同，期限三年，自20xx年9月10日至20xx年x月x日，面积1206.29㎡物业（即xx层全部物业）。
20xx年1月16日双方经协商重新签订租赁合同即现合同取代20xx年9月4日合同文本，从20xx年1月16日起按现合同履行，期限至20xx年x月x日止。
以上三份租赁合同签约时，xxx公司均未告知租赁物业有抵押情况，但xxx公司分别在0x年1月至0x年1月10日设定抵押。0x年1月撤销抵押，0x年9月又设定抵押至0x年4月。同时xx分行已将租金付至20xx年6月9日。
另1：第三份合同的前三年已按《xx市城市房屋租赁管理规定》第八条的规定对租赁的房屋进行登记备案。
另2:20xx年6月7日xx市xx区人民法院执行局人员已向xx分行有关人员做了执行笔录，同年6月11日通知拍卖于20xx年6月28日上午10时30分举行。
我所就xxxx银行的咨询事项及告知的基本情况（xxx公司目前尚处xx县法院受理审查破产申请期间，是否立案还需时日），根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国拍卖法》及有关司法解释，提出以下意见，供参考。
一、关于租赁期间（20xx年1月16日至20xx年x月x日）房屋所有权人将房屋抵押，如出租人无力清偿债务，法院对租赁房屋进行拍卖后，买受人是否受原租赁合同约束?
所谓房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说xx分行在租赁期间（20xx年1月16日至20xx年x月x日），xxx公司出租的房屋所有权转让（包括自愿和强制），不影响租赁合同的效力。既xx分行有权选择继续履行租赁合同。但如果xxx公司的抵押合同发生在租赁合同之前的，根据物权法第190条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高院在2009年7月30日《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷与案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间，发生所有权变动，承担人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情况或者当事人另有约定的除外。
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
xx分行与xxx公司的租赁合同均未出现上述所列情形，新的产权人仍应受原租赁合同的约束，当然xxxx银行xx分行同意变更时除外。
二、合同(包括补充协议)的效力与抵押财产保全作用的法律分析?
合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。补充协议----是有形表现所载内容的书面形式，当然是合同（本案中是双方达成一致，对原合同某一条款的变更或解除）的一种表现形式，只要不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方均有效力，而法院执法的依据，就是国家的法律、法规。也就是说，从法律上讲，只要依法成立的合同（包括补充协议），对双方当事人都具有效力，也应当被法院认可。
20xx年9月xxx公司为贷款而再次将出租给xx分行的房产抵押给银行，是抵押权人（银行）为实现债权保护自身利益确保贷款安全的法律行为。
财产保全是诉讼中原告（包括反诉原告），为使胜诉后判决或调解能得以顺利执行，最终实现诉讼目的的一种法律措施。
以上二种法律行为，目的都是一致的，即保护债权人的合法利益，实现债权。当债权人与债务人的其他权益冲突时，法律首先保护债权，以维护市场交易的流通和安全。本文引用的物权法第190条及最高院2009年7月30日的解释第20条都明确合同（包括补充协议）在前，抵押或财产保全在后，不影响合同（包括补充协议）的效力，反则无约束力，不能对抗债权人（包括买受人），买受人的权利是从债权人处承接过来的，也就是说，如果变更租赁合同第15条第三款内容的补偿协议是在抵押或财产保全措施之后所签，其结果就会损害债权人（抵押权人）实现债权的目的，与立法之目的不符。
三、关于押金。
20xx年1月16日双方租赁合同第3条第四款、第五款约定，租赁关系结束后3个工作日内，在费用全部结清的情况下，出租方应将押金全额无偿归还承租方。
押金作为承租人保证履行租赁合同的一种保证，也是xx分行履行义务后的债权，xx分行作为承租方支付租金是法定的义务。根据双方租赁合同第3条第四款、第五款的约定，在结束本租赁时，应当先履行支付结清租金，后收回押金。但合同法第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的可以终止履行：（一）经营状况严重恶化。现在出租方（xxx公司）已申请破产清算及被xx市xx区法院强制拍卖执行中，xx分行可依据《中华人民共和国破产法》第47条及《中华人民共和国合同法》第91条、第99条的规定向法院申明押金情况，并在支付最后一期租金时予以抵销（合同法第99条）。
以上意见供参考，请随时与我所承办人联系。
二0一0年六月十七日
相关法律：
1.《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2.《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
3．《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷与案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
4．《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
5．《合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
6．《合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
7．《合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
8．《破产法》第四十七条 附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以申报。
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2010-09-21 13:09:50  网友 |
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