以炒房为名要求开发商兑现“优惠”行为之定性
918 人阅读 日期：2011-05-26 10:28:45 作者/来源：法院报
被告人胡某，案发前系浙江省湖州市吴兴区织里镇党委副书记、城建办副主任。为购买两间店面房，胡某找到金利宝房产公司董事长沈某，沈某答应给予优惠，但是关于房屋价格及具体优惠的数额双方并无约定，胡某以他人名义支付20万元购房定金。随后，胡某以“购房不是自己住，装修、出租也麻烦，房价不能确保一直上涨”等理由向沈某提出退房，并提出能否将定金以及订房答应给予的优惠和涨价一起通过现金予以兑现。沈某考虑胡某是镇领导，且分管城建工作，同意退房，并全额返还定金20万元后，又以优惠和涨价等名义送给胡某现金30万元，胡某予以收受。事后，金利宝房产公司将原来胡某所定的两间店面房卖给他人。
关于被告人胡某订房后又退房，并在收回订金的同时多收30万元的行为是否构成受贿罪？审理中有不同意见：第一种意见认为，被告人的行为是借炒房之名行受贿之实，支付定金的行为只不过是为掩饰其犯罪行为，不影响行为本身符合权钱交易的特征，构成受贿罪；第二种意见认为，被告人买房支付了定金，退房后开发商将房子转卖时房价确实上涨，可视为被告人委托开发商转卖房屋，尽管当时产权没有过户，但是炒期房炒楼花的现象在房地产市场比较普遍，因此不构成受贿罪。
笔者赞同第一种意见，理由如下：
首先，被告人的行为属于利用职务便利受贿的行为。从被告人胡某与开发商沈某双方关系看，存在工作上的制约关系。被告人胡某时任织里镇党委副书记，长期分管该镇的城建工作，作为房地产开发商的沈某，其在织里镇开办企业及进行房地产开发等工作上均需要与胡某进行沟通联系，双方存在职务上的制约关系。
其次，从行为动机看，胡某订房的目的，是为了房屋涨价后退还开发商，让开发商将原先承诺的优惠和涨价部分以现金补贴的方式兑现，不同于一般炒房行为中购买房屋后自行转卖赚取差价的行为。从被告人拿到所谓的优惠款和涨价款的时间可以看出，被告人是先退回了定金且获得了所谓的房屋优惠和涨价的“炒房”款后，开发商才将该房转让，因此也不存在委托开发商转卖房屋的行为。
再次，被告人与开发商沈某之间订房、退房等行为不符合正常的经济交易形式。正常的经济活动中，只有在交易成立的前提下才有可能存在一定的优惠。被告人胡某在订房时要求开发商给予一定的优惠并无不妥，但其在退房后，双方买卖行为取消，所享受的优惠已不存在，而且开发商将房屋转卖后所产生的利益应全部归开发商所有；此外，被告人胡某系主动提出退房，开发商理应没收其定金，至多可退还预付款或定金，然而本案中，被告人胡某主动退房后，不但没有任何损失，相反却得到了以承诺的优惠、房屋涨价等为名的巨额现金补贴，双方交易行为显然违背正常的商品交易规律，是借炒房之名行受贿之实。
章丽美
（作者单位：浙江省湖州市吴兴区人民法院）
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