业委会决议：开发商“控股”？
1267 人阅读 日期：2009-03-25 08:49:36 作者/来源：法院报
开发商投票权超过业主
决议有违公正引发诉讼
本报讯 （记者 刘晓燕 通讯员 常 鸣）北京市西城区万通新世界广场在一次业主大会上投票通过了变更物业费的决议，其中开发商以业主身份投票就达到4.8万份。认为利益受到侵害的业主王女士将召集业主大会的万通业主委员会诉至法院。近日，北京市第一中级人民法院对此案作出终审判决，撤销业主大会决议。
2005年11月，万通新世界广场成立业委会。2007年8月，业委会组织召开业主大会，并发布公告，称业主大会通过决议，物业费的收取将增加包干制。
决议涉及到是否与万通物业公司签订一份新的物业合同及物业费的变更，但是业委会却委托万通物业公司具体操作书面征求意见和投票统计等关键环节的工作。王女士认为，该决议的形成及结果显失公正且存在虚假，使自己的利益受到了侵害。
在业主大会投票权数的计算上，王女士与业委会也存在争议。业主以拥有面积的大小享有投票权，共有面积近8万平方米的业主投票权参加了投票，其中开发商以业主身份占了4.8万平方米。王女士认为开发商不可能拥有4.8万平方米的投票面积，决议存在虚假，请求法院确认业主大会程序违法，投票无效，并撤销业主大会决议。
北京一中院终审认为，开发商是否拥有4.8万平方米投票面积，对决议是否通过至关重要。双方对该面积存在争议，而业委会未能提供相应证据，应承担举证不能的后果。可以认定物业费增加包干制方式没有征得全体业主同意，业委会擅自增加包干制内容可能损害王女士利益。
据此，北京一中院终审判决撤销业主大会决议。
当事人说
业主：业委会代表着开发商
业委会：个别业主无权起诉
本报记者 刘晓燕 本报通讯员 郭京霞
业主王女士在一审时起诉称：2007年8月16日万通业主委员会就增选一名业主委员会委员、2006年5月25日万通业主委员会与万通物业公司签订的《物业服务合同》是否有效以及是否同意万通业主委员会与北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司（现改名为北京万通鼎安国际物业服务有限公司）重新签订一份新的《物业管理服务合同》事宜以书面征求意见的方式召开业主大会。2007年9月18日，万通业主委员会作出《万通新世界广场业主大会决议》，该决议的形成及结果显失公正且存在虚假，损害了我的利益，故请求法院依法确认2007年8月16日召开的业主大会程序违法，投票无效；撤销万通业主委员会于2007年9月18日所作的《万通新世界广场业主大会决议》。
万通业主委员会辩称，万通新世界广场业主大会的召开以及所作决议均是针对万通新世界广场全体业主的，而非只针对王女士，决议内容也关乎全体业主的共同利益，而非只关系到王女士个人的利益。确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及全体业主的共同利益，该权利行使应由全体业主共同决定。王女士作为个别业主，无权单独行使该种属于全体业主的权利，诉讼主体不适格，应裁定驳回起诉。
一审法院判决撤销万通新世界广场业主大会决议。
万通业主委员会不服，提起上诉称：业委会只知道业主北京万通广场房地产有限公司所占面积的具体数据，但由于我方不是业主所以无法出示产权面积证书证明，让我方承担举证责任不公平。万通广场房地产有限公司所属的面积不存在虚假情况。投票权清册第167项所列A25北京万通广场房地产有限公司所拥有的48451.34平方米面积，其具体包括A25、B25的面积再加上6层以下的地下部分及没有卖出的面积。一审判决所适用的法律是物权法第七十八条，适用的前提是侵害业主合法权益，但在一审中并没有得出侵害业主利益的事实根据，所以适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回王女士的诉讼请求。
王女士辩称：北京万通广场房地产有限公司所占面积代表了48451份投票权数，对万通业主委员会的决议内容能否通过起到了重要作用。万通业主委员会并非广大业主利益的代表，而是北京万通广场房地产有限公司利益的代表。万通业主委员会对其所占据的面积完全能够核实，有能力举出证据；我主张撤销的万通业主委员会于2007年9月18日所作的《万通新世界广场业主大会决议》将收费标准由原先的分摊制改成包干制，严重侵犯了我们业主的利益。
案情回放
总投票数近8万 开发商占4.8万
本报记者 刘晓燕 本报通讯员 郭京霞
2005年11月30日，万通业主委员会成立，同年12月23日经北京市西城区居住小区管理办公室批准同意备案。2006年5月29日，万通业主委员会与鼎安物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由鼎安物业公司对万通新世界广场提供物业服务，委托管理期限为3年，自2006年1月1日至2008年12月31日。
2007年8月16日，万通业主委员会向业主发出《致全体业主的一封信》，大概内容为万通业主委员会2007年8月15日召开临时会议，在会中就上次业主大会有关情况及《物业管理服务合同》等事项进行了讨论，形成了相关决议。为使合同约定内容与物权法保持一致，本业主委员会建议与鼎安物业公司签署新的物业服务合同，新合同中物业服务费标准及主要权利义务内容不变，仍旧依照原合同进行约定。同时，万通业主委员会授权委托鼎安物业公司配合完成此次业主大会具体操作工作，包括联系业主、公示相关材料、对意见及选举中的票数统计、上报业主委员会各项文件等工作。
2007年9月18日，万通业主委员会作出《万通新世界广场业主大会决议》，大概内容为：万通新世界广场总户数为219户，大厦业主总建筑面积为109033.3平方米，法定总投票权数为108893份（不足1平方米的不予计算）。共发放和送达业主意见征询函187张，实收反馈意见41张，代表投票权数77699份。全体业主就有关事项进行了表决：万通业主委员会代表全体业主续聘鼎安物业公司并与该公司签署《物业管理服务合同》（2006年5月29日签署）的行为合法有效，并且同意继续授权业主委员会代表全体业主与该公司按照原合同约定的物业费标准及新的法律法规签署新的物业服务合同（自2007年10月1日起实施）；增选国投中鲁果汁股份有限公司为业主委员会委员。
决议所附《万通新世界广场业主投票权数清册》载明，其中序号为167，单元号为A25，业主为万通广场房地产，房间面积为48451.34平方米，投票权数为48451份。
王女士对北京万通广场房地产有限公司所有的A25层48451.34平方米提出异议，并质疑业委会决议的结果，由此引发诉讼。
连线法官
开发商不能证明拥有多大面积
本报记者 刘晓燕 本报通讯员 郭京霞
本案中，双方争议的一大焦点为投票权数清册中所列A25北京万通广场房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米，此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例。
在一审中，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，认定万通业主委员会对此应负有举证责任。由于万通业主委员会未提供证据，证明北京万通广场房地产有限公司拥有面积为48451.34平方米，法院认为王女士要求撤销万通业主委员会作出的决议，理由正当，予以支持。
本案终审的审判长张晓霞告诉记者，根据法院查明的事实，每位业主所拥有的投票权数对业主大会决议能否通过产生直接效力。万通业主委员会作为业主大会的组织者，对每位业主投票权数的计算应建立在每位业主实际的房产面积上。一审中，双方对北京万通广场房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米存在异议，而且此异议对万通业主委员会的决议能否通过至关重要。因万通业主委员会未能提供相应证据，一审判决其承担举证不能的后果并无不当，法院依法予以维持。
据张晓霞介绍，根据《万通新世界广场管理维修公约》的规定，管理广场各部分的管理支出费用由全体业主或其使用人按建筑面积比例分摊承担。2006年5月29日万通业主委员会与鼎安物业公司所签订的《物业管理服务合同》中约定了物业的管理费、管理基金、能源费用及其他依据《公约》规定应向业主或使用人收取的费用。2007年8月16日万通业主委员会《致全体业主的一封信》中，新合同中物业服务费标准及主要权利义务内容不变，依旧依照原合同进行约定。2007年9月18日万通新世界广场业主大会决议中所签订的《万通新世界广场物业服务合同》约定物业服务收费实行包干制。
张晓霞告诉记者，2007年9月18日签订的《万通新世界广场物业服务合同》中关于物业费收取增加包干制方式没有征得全体业主的同意，并且该约定内容与《万通新世界广场管理维修公约》中约定的物业费按建筑面积比例分摊的承担方式存在差异。因物业费收取标准事关每位业主的合法权益，对万通业主委员会擅自增加包干制内容的决议可能致业主王女士合法权益受到损害，因此王女士要求撤销万通业主委员会2007年9月18日决议的诉请，具有法律依据，法院依法予以支持。
背景知识
业委会的权利和义务
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。业主委员会决定问题时采取少数服从多数的原则。
业主委员会行使的职权如下：1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。
业主委员会履行的义务包括：1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
新闻链接
表决时尚未成为业主
撤销决议诉求被驳回
两名业主以业主大会公告的《首批议案表决》第12条严重违反了物权法及上海市物业管理的有关规定为由，向法院起诉请求撤销决议。上海市闵行区人民法院于2008年5月6日对此作出一审判决，驳回其诉讼请求。
2005年8月13日，上海市闵行区富宏花园业主大会和业主委员会登记成立，2006年3月2日，业主大会张贴《首批议案表决》结果公告，其中第12条内容为：“对于有经营行为的虹梅路3125号地下室和3131号地下室会所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物业管理费”。2007年2月14日，业主大会与物业公司签订《物业管理合同》，其中第六章约定物业管理费收费标准为商业用房5.6元/月/平方米。
法院审理查明，富宏花园办公楼等的原房地产权利人为林某，业主大会筹备组确定林某投票权数为36票。2006年10月，马先生等两人通过向林某购买房屋的转让方式取得了3125号地下室、办公楼、屋顶茶室等房屋产权5055.65平方米。之后，业主大会认可马先生等两人拥有投票权数51票。
马先生等两人认为，从2006年10月13日起成为3125号房产的业主，但在此前，了解到原业主林某从未接到任何通知参加业主大会行使业主权利。他们发现业主大会2006年3月2日所作的《首批议案表决》决定严重违反了物权法及上海市物业管理的有关规定，故请求撤销上述决定。
法院审理认为，因马先生等两人取得相关房屋权利的时间在业主大会形成《首批议案表决》公告的时间之后，事实上马先生等两人在形成《首批议案表决》时尚不具有投票权，且业主大会根据召开业主大会时原权利人林某拥有的房屋面积给予投票权数36票的事实，也符合召开业主大会时的客观事实。现马先生等两人起诉要求撤销《首批议案表决》第12条决定，应举证证明在进行业主投票时存在违反《业主大会议事规则》相关程序性要求之事实。然而马先生等两人提供的证据并不能证明业主大会存在违反相关规定的事实，其诉讼请求，不予支持。
法规链接
《中华人民共和国物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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