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物业公司,别带走管理档案


708 人阅读  日期:2008-9-28 21:08:36  作者/来源:法院报


法院认定物业管理档案属于全体业主

物业服务合同纠纷案业委会维权胜诉

本报讯 (记者  李  芹  郑金雄  通讯员  白良德)福建厦门一物业管理公司在解除物业管理合同后,把住宅维修资金管理和使用的档案材料带走,业主委员会将该物业管理公司告上法庭,要求返还物业管理档案。日前,厦门市中级人民法院对此案作出终审判决,判令物业管理公司将物业管理档案移交给业委会。

厦门海谊楼宇经营管理有限公司于1998年8月开始管理怡和大厦。2000年3月,怡和大厦业主委员会与海谊公司签订《怡和大厦物业托管协议》,约定由海谊公司负责怡和大厦的物业管理事宜,委托管理期限为3年。

2003年9月,双方解除协议。2004年3月,怡和大厦业主委员会和海谊公司就怡和大厦进行有关财务移交,但海谊公司未将公共维修资金的收支明细账及相应的财务凭证进行移交。之后,经多次交涉无效,怡和大厦业主委员会诉至法院,要求海谊公司移交有关公共维修资金的明细账及相关财务凭证。

海谊公司辩称,怡和大厦业主委员会不具备诉讼主体资格,并且其诉讼请求没有任何事实和法律依据,请求法院依法驳回怡和大厦业主委员会的诉讼请求。

厦门市思明区人民法院审理后认为,根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号),业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。因此,怡和大厦业主委员会具有诉讼主体资格。

法院认为,住宅共用部位、共用设施设备维修资金属于全体业主所有,该维修资金在物业管理合同期间由物业管理公司代管,物业管理公司应当建立相应的维修资金档案,并定期接受业主委员会的检查与监督。对此,因管理使用该维修资金而产生的明细账及有关财务凭证的所有权也应属于维修资金的所有权人。如果物业管理公司因代管维修资金需要进行财务做账,则可复印相应材料进行保存。维修资金档案属于物业管理所必需的资料,在物业服务合同终止时,物业管理公司应当将这些资料交还给业主委员会。怡和大厦业主委员会要求海谊公司移交有关公共维修资金的明细账及相关财务凭证的诉讼请求,合理合法,法院依法予以支持。

据此,思明区法院判决海谊公司应于在判决生效之日起三日内将1998年8月4日至2003年9月17日期间怡和大厦公共维修资金收支明细账以及相应的财务凭证移交给怡和大厦业主委员会。

海谊公司不服一审判决,提出上诉。

厦门中院二审查明认定:海谊公司受怡和大厦业主委员会委托,对怡和大厦进行物业管理,其行为是一种委托管理行为,海谊公司作为受托人,在对讼争物业进行管理期间所作的针对管理项目的财务记录,仍然属于受托范围。在其与怡和大厦业主委员会解除委托合同之后,为方便下一任物业管理公司进行管理以及怡和大厦业主委员会查询相关的账目,理应移交相应的财务记录。有关怡和大厦的公共维修资金收支明细账及相应的财务凭证亦属于物权人怡和大厦全体业主的财产,海谊公司无权占有。海谊公司拒不交还讼争账目的上诉理由不充分,且缺乏相应的法律依据,依法不予以支持。厦门中院判决驳回上诉人海谊公司的上诉,维持原判。

院长专访

司法保障民生

本报记者  李  芹  郑金雄

厦门市思明区人民法院代院长洪志坚说,这几年,思明法院审理的民事案件迅猛增长。据统计,今年1至8月,思明法院审结物业管理、劳动合同、劳动报酬、社会保险、医疗事故损害赔偿、婚姻家庭、债权债务、商品房买卖等民生案件共7910件,审结涉及劳动权益案件1005件,为劳动者追回工资655万多元。

这些案件涉及人民群众的切身利益,法院从解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手,做到热情服务关注民生,公正司法体现民意。思明法院推行网络立案和预约立案,推行电话口头起诉、上门立案等便民措施,方便当事人诉讼;对追索赡养费、扶养费、抚育费、赔偿金、劳动报酬等经济确有困难的农民工、下岗职工、孤寡老人、残疾人等特殊诉讼群体,依法采取缓、减、免诉讼费的司法救助措施。今年1至8月,共为88件案件的当事人缓、减、免诉讼费、司法鉴定费35.39万元,共发放执行救助金24.8万元。思明法院加强对社会敏感案件的调解力度,强化对老人、儿童、妇女、企业下岗职工、失业人员、残疾人员等弱势群体合法权利的保护力度。法院通过对这些民生案件的审理,依法保护了人民群众的合法权益,维护了社会的和谐与稳定。

在民生案件迅猛增长的同时,新类型民事案件更是层出不穷,例如:因异地电话转账引发的储户诉金融机构赔偿损失案、因劳动保险、劳务、培训费、运动员服务合同引发的纠纷、实习生实习期间发生的因公受伤致残的劳动争议、企业承包或转包的承包人与所雇佣人员纠纷案、校园伤害案、餐饮娱乐消费引发的人身安全保障等人身损害赔偿案件,以及涉及露台、车位买卖、架空层使用权等建筑物所有权区分的房地产物业纠纷类案件。

为了应对不断出现的新类型案件带来的新挑战,思明法院通过营造良好的学习氛围、研讨氛围、交流氛围,进一步提高法官的综合知识水平;通过开展岗位技能竞赛活动,使法官公正文明的司法理念进一步增强,业务能力和岗位技能进一步提高,掀起比、学、赶、帮、超的争先创优热潮,从而全面提高民事审判人员的业务素质。同时,思明法院注重对审判实践中出现的新情况和新问题进行专题调研,以调研促审判。

当事人说

业主委员会:不交账册违反法律规定和合同约定

物业公司:档案资料属公司明细账及财务凭证

本报记者  李  芹  郑金雄  本报通讯员  白良德

怡和大厦业主委员会认为,怡和大厦的财务账册属怡和大厦业主所有,被告作为物业的受托人在委托关系结束后,理应将属于原告的包括公共维修资金收支明细账册以及相关财务凭证等资料移交给原告。被告的行为,违反了相关法律规定以及双方的合同约定,严重侵害到了原告的合法权益。

海谊公司认为,公共维修资金档案资料的所有权应归属于物业管理公司。理由是,在物业管理企业履行管理义务过程中,按照法律规定,对于公共维修资金应设置档案以便有关部门进行检查,虽有关法律明确物业管理公司是公共维修资金的代管者,但该项业务也是物业管理公司的主要业务之一,这些档案资料是由物业管理公司制作和形成,按有关法律规定应属于公司的明细账册及财务凭证之一。另外,物业管理公司已按有关规定定期将有关公共维修资金的收支开销情况公布,业委会及业主已能够实现有关监督权利。

连线法官

公共维修资金档案归谁所有是焦点

本报记者  李  芹  郑金雄

本案一审法官白良德介绍说:“这是一起较为典型的物业服务合同纠纷案件,本案的焦点在于公共维修资金的档案资料所有权归属问题及业主委员会的诉讼主体问题。”

关于维修资金的档案资料所有权归属问题

白良德法官说:“《物业管理条例》第五十四条第二款明文规定,专项维修资金属业主所有。但对于因管理和使用公共维修资金所产生有关档案资料(如明细账及相关财务凭证)的所有权,有关法律却没有明文规定。这在司法实践中容易产生分歧。

“对此,我们的观点是,公共维修资金档案资料的所有权应属于业主所有。”白良德法官说,因为,公共维修资金的所有权属于业主,而由公共维修资金所产生的有关明细账册及财务凭证等档案资料均也应属于业主所有。物业管理公司对于公共维修资金只是履行代管代支义务,在法律上只是一种保管行为,对公共维修资金的档案资料只享有占有权,并非是享有所有权。所以,公共维修资金与公共维修资金的管理使用所形成的档案资料之间的法律关系,其实更符合主物与从物的法律关系特征。

以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以将物区分为主物和从物。凡两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起,起主要作用的物为主物;配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。

本案中,公共维修资金与由其所产生的档案资料均属于独立的物,公共维修资金虽是货币,但由于被特定化而成为特定物,公共维修资金的档案资料的产生是缘于公共维修资金的管理与使用,离开了公共维修资金,这些档案资料就丧失了经济目的,且档案资料是公共维修资金的专属之物。

被告海谊公司在上诉时主张,公共维修资金的代支凭证,属于债权凭证,根本不存在一审所认定的主物权与从物权的关系。这种主张混淆了主物与从物的相对性,因为公共维修资金的代支凭证在相对于业主的缴费行为而言是债权凭证,但对于公共维修资金而言则是主物与从物,其次就物的特征来看,公共维修资金的代支凭证也是物,而且是有形物、动产。由于公共维修资金的所有权人是全体业主,根据主物与从物的关系来看,因管理与使用公共维修资金而产生的档案资料(如财务凭证、相关明细账等)的所有权也应归属于全体业主。

关于业委会是否具有诉讼主体资格问题

白良德认为,根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号),业主委员会符合“其他组织”条件,由于公共维修资金的档案资料所有权属于全体业主,而业委会收回这些档案资料是维护业主的权利,也是全体业主行使权利的表现,如果认为只有业主才能收回这些档案资料的话,则必然是为物业管理公司占有这些档案资料找推辞,因为如果业主个人去主张所有权,则物业管理公司则必然会主张这些档案资料属于全体业主,而个人无权主张。所以,怡和大厦业委会应该有诉讼主体资格。

另外,在物业管理服务合同终止时,将这些档案资料移交给业委会代管,也有利于在聘请新物业管理公司时将这些资料移交给新物业管理公司代管。所以,由于公共维修资金的档案资料的所有权归属于全体业主,而根据相应法律规定和物业服务合同的约定,物业管理公司只是公共维修资金的代管者,在物业合同终止时,应将有关资料(包括公共维修资金的档案资料)移交给业委会代管。

新闻链接

物业管理合同终止 理应移交管理资料

近日,上海玉佛城业主委员会诉上实物业管理(上海)有限公司移交有关物业管理资料一案,由上海市徐汇区人民法院依据物权法的有关规定作出判决,被告上实物业应当向原告玉佛城业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入户的资料复印件和小区物业服务收支账册的复印件;第三人上海长海房地产发展有限公司应当向玉佛城业委会提供相关的物业查验报告,相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件。

法院审理查明,玉佛城小区自1995年12月竣工,玉佛城业主委员会成立后,上实物业与之签订了为期二年半的物业管理服务合同,合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止;同时约定,合同终止时,物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月,玉佛城第三届业主委员会正式启动选聘物业服务公司的招投标工作,上海宏城物业公司中标,上实物业落聘。玉佛城业委会通知上实物业向宏城物业办理移交手续,并要求上实物业在2005年12月31日24点以前撤离玉佛城小区。嗣后,上实物业既没有撤出小区,又拒绝移交相关的物业管理资料,小区物业管理一度出现“双马并槽”的局面。

玉佛城业委会诉称,上实物业在物业管理服务合同到期后,按照合同约定和相关法律法规的规定,理应履行法定职责,移交相关房屋的资料和文件。

法院认为,原告提起移交有关的物业管理资料之诉,事关涉及小区业主公共利益,符合诉讼主体资格。原告要求被告物业公司移交有关的物业管理资料,要求第三人开发商履行商品房买卖合同的附随义务,理由正当,符合物权法和《物业管理条例》的相关规定,据此作出上述判决。

名词解释

何谓房屋公共维修资金

房屋公共维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金。维修资金由房屋的业主或使用人缴交,属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。首期的房屋公共维修资金的缴交标准是业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋公共维修资金,每平方米建筑面积交存首期房屋公共维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

在业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的房屋公共维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。业主大会成立后,应当按照规定划转业主交存的房屋公共维修资金。

房屋公共维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。

法规链接

《物业管理条例》

第二十九条  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

第三十九条  物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第五十四条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

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