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履行通知义务 并不当然免责


804 人阅读  日期:2008-10-26 11:18:15  作者/来源:法院报


租赁写字楼无故解除合同   虽提前告知但已构成违约

本报讯 (记者  李  芹  郑金雄  通讯员  胡林蓉)房屋租赁双方约定,租赁期间,双方若需提前解除租赁合同的应提前一个月通知对方,否则应向对方支付一个月租金的违约金。后来,承租人在租赁期间按这个约定履行了通知义务,但出租人仍然扣下押金,由此,双方闹上了法庭。近日,福建省厦门市中级人民法院作出终审判决,承租人单方提前解除合同,已构成违约,出租人可以扣下押金。

2006年8月,广州必旺食品有限公司厦门分公司(下称“必旺公司”)作为乙方,与甲方厦门市银恒贸易发展有限公司(下称“银恒公司”)签订《写字楼租赁合同》,约定:租赁期限自2006年8月25日起至2009年8月24日止;乙方向甲方支付一个月租金即29640元作为押金,押金于合同终止后无息退还于乙方。

对于变更、解除和终止事项,双方在合同第六条第一款约定:租赁期限内,非下列情况之一的,不得变更或者解除本合同:经双方协商一致,同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的;因出现非甲方力所能及的情况,使该房屋或设施无法正常运行,或水、电等正常供应中断,严重影响正常使用房屋的;因不可抗力因素致使该房屋损坏,本合同不能继续履行的;在租赁期间,该房屋经市或区(县)政府有关部门批准动迁,或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的(非甲方责任),或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。

第六条第二款约定:在租赁期间,甲、乙方若需提前解除租赁合同的应提前一个月通知对方,否则应向对方支付一个月租金的违约金。

合同签订后,必旺公司向银恒公司缴纳押金29640元。2007年5月22日,必旺公司发函给银恒公司,告知提前一个月解除写字楼租赁合同。2007年6月25日,双方办理写字楼交接手续,但银恒公司未向必旺公司退还押金。

必旺公司认为,根据双方签订的合同约定,必旺公司已按照合同约定告知银恒公司解除合同,符合合同第六条第二款的约定,不构成违约,所以银恒公司应如数退还必旺公司押金29640元。

银恒公司则认为,讼争合同第六条第一款与第二款的法律本质是变更、解除合同违约行为的界定和解除合同履行通知程序义务的不同约定,而非需通知解除合同的权利与无需通知解除合同的权利划分。必旺公司于2007年5月22日突然向银恒公司提出解除租赁合同,导致银恒公司至今无法出租讼争房屋等损失,同时,必旺公司亦当根据《写字楼租赁合同》的约定向银恒公司承担违约责任。故银恒公司提起反诉,请求法院判令必旺公司承担提前解除合同的违约责任及给银恒公司造成的直至讼争房产再次出租之日之损失。

法院认为,银恒公司与必旺公司签订的《写字楼租赁合同》合法有效,必旺公司未经银恒公司同意,单方提前解除合同,虽然提前一个月告知解除写字楼租赁合同,但也构成违约,应承担相应的违约责任。银恒公司主张必旺公司承担直至讼争房产再次出租之日损失,没有事实和法律依据,违约金以一个月租金为准。据此,法院作出上述判决。

单方提前解除合同是否已经构成违约

本报记者  李  芹  郑金雄

对于本案的争议焦点,当事人双方可否在合同中预先约定因履行通知义务而免除合同主要义务?我国合同法第五十三条对此作了规定:“合同中的下列免责条款无效:(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”我国合同法确立免除故意或者重大过失造成合同一方当事人财产损失的条款无效,是因为这种条款严重违反了诚实信用原则,如果允许这类条款的存在,就意味着允许一方当事人可能利用这种条款欺骗对方当事人,损害对方当事人的合同权益,这是与合同法的立法目的完全相违背的。

必旺公司的观点是,租赁合同第六条第一款约定的是双方协商一致及不可抗力情况下合同解除的情况;合同第六条第二款约定的是双方非协商一致的情况下解除合同的情况,即在租赁期间,若任何一方要解约,须提前一个月通知对方,否则应向对方支付一个月租金的违约金。言下之意即若按约定尽了通知义务,则属于合同约定的正常的合同终止,不用承担违约金。在本案中,必旺公司已经按照合同第六条第二款之约定,于2007年5月22日履行通知银恒公司的义务,因此无须支付违约金。

但银恒公司却认为,合同签订后,银恒公司依约完整履行了合同义务,必旺公司却于2007年5月22日突然向银恒公司提出解除租赁合同,其行为已构成了违约,应承担违约责任。

法院认为,对于租赁合同第六条两款约定的理解,必旺公司与银恒公司双方存在歧义。根据合同法第一百二十五条的规定:当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

本案中,租赁合同第六条第一款已经明确约定了可变更或解除合同的四种情形,除此之外的其他情形即构成违约,而第二款所谓“在租赁期间,甲、乙方若需提前解除租赁合同的应提前一个月通知对方,否则应向对方支付一个月租金的违约金”的规定,应理解为当事人不是基于合同约定的四种情形,而提前解除租赁合同,虽提前一个月通知对方,也应支付违约金。该条规定的只是违反通知义务的违约责任,而非提前解除合同的违约责任。

因此,本案中,银恒公司与必旺公司签订的《写字楼租赁合同》合法有效,必旺公司未经银恒公司同意,单方提前解除合同,不符合合同约定的可以解除合同的四种情形,已构成违约,应承担违约责任。

通知义务是合同的附随义务

本报记者  李  芹  郑金雄

“通知”背后蕴藏着不同法理涵义

本案一审经办法官厦门市湖里区人民法院胡林蓉对记者说,本案主要问题是双方对“通知”的性质产生争议,在合同法中,有很多条文涉及“通知”,但背后各蕴藏着不同的法理涵义,这是我们判断合同当事人在特定情况下享有何种权利或承担何种义务的准确依据。因此,从法理层面对本案中的“通知”性质进行深入分析和解释,将有助于准确理解有关法条的法律原意及随后的正确适用。

现实生活中,虽然签了合同,但总有这样那样的原因导致合同不能顺利得到执行,其结局均是已发生法律效力的合同不能履行。在这样的情况下,合同不履行了,要不要跟对方说一声?这就涉及诚实信用问题。

诚实信用原则,就是要求交易双方互为尊重、互为信赖。在交易的不同阶段,交易当事人都有对那些构成交易本质或者交易基础的事实的存在或变化负有通知的义务。在合同签订时,有使用方法的告知义务、瑕疵告知义务、忠实告知义务等等;合同关系终了时,也有各种通知义务,如通知履行完毕等等;在合同履行过程中,包括合同不能履行的情况发生时,当事人也应当承担通知的义务。凡此种种,在英美法上将其称为“披露义务”,在大陆法上称其为通知义务或告知义务,为附随义务之一,它几乎伴随交易的全过程。

因此,在经济交往中,人们越来越注重诚实信用并贯彻于各自的交易行为中。于是,在合同不能履行情况下,不履行的一方便担负起通知的义务,及时告知对方合同不能履行的事实和原因,甚至在合同中也约定了这样的通知义务。

但是,这样的约定是否导致只要履行了通知义务,就符合法律诚实信用的原则,就可以免责呢?

问题的答案显然不能一概而论。尤其由于过错导致合同不能履行的一方,仅履行通知义务并预约因此免除责任的,不仅不能免除责任,其行为与诚实信用也有背道而驰和规避法律的嫌疑。

但是,从另一个角度出发,通知虽然如此重要,但我们还应该正确认识通知的合同性质,通知义务不是构成合同关系的唯一义务,因为合同义务由很多诸如交付、质量等多种义务构成义务群;同时,一般情形下,通知义务也不是合同义务群中的核心义务,因为它不是交易的目的,交易的目的在于给付,实现利益。除给付以外,尚有保密义务、保护义务等,也包括通知义务,它们被统称为附随义务,它们是依据给付义务的发生、变化的需要而产生的合同其他义务。

因此通知义务的履行效力,无论在合同的哪个阶段都不能一言以蔽之即可免除其他义务,尤其主要合同义务。

提前解除合同所应承担的违约责任

通知义务的主要价值及作用是,要求合同一方当事人基于诚实信用及交易习惯而保护有关当事人利益不受损失。因此,通知的主要功能在于促进实现主给付义务,或者在主给付义务没有形成或不能履行时维护他方当事人人身或财产上的利益。前者为通知义务的辅助功能,后者为保护功能。

在本案中,必旺公司按照约定,提前一个月履行通知义务,告知银恒公司解除合同,让银恒公司有个时间上的安排,考虑如何处置房屋,是自己使用还是继续招租,这就体现了“通知”对银恒公司可能因解除租赁合同产生的损失的保护功能。

同时,由于本案的《写字楼租赁合同》没有就必旺公司违反约定提前解除合同的违约责任作出约定。根据合同法第一百一十三条规定,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。本案必旺公司就解除合同已提前一个月通知银恒公司,况且银恒公司至今无法出租讼争房屋与必旺公司的违约并不存在必然的因果关系。故将必旺公司所交付的押金作为其违约所应承担的违约金较为公平合理。银恒公司主张必旺公司应承担直至讼争房产再次出租之日之损失,没有事实和法律依据,不予支持。

法规链接

《中华人民共和国合同法》

第九十三条  当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第一百一十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百二十五条  当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。

第二百三十二条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

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