地下人防车位：姓“公”还是姓“私”
1912 人阅读 日期：2009-10-16 12:03:53 作者/来源：法院报
买来车位属于人防工程
主张合同无效未获支持
本报讯 花近10万元买来地下车位，事后得知车位属于人防工程，由此产生诉讼。近日，浙江省宁波市鄞州区人民法院对这起车位买卖纠纷案作出判决，对原告主张合同无效的诉讼请求不予支持。
2004年5月28日，原告楼某与被告宁波华泰股份有限公司签订《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》一份，合同约定：双方就买卖地下汽车位使用权达成协议；原告向被告购买位于华泰剑桥二期地下K1库编号为123的车位一只；车位的价款为9.8万元；原告应于2004年5月28日前支付价款；被告应于 2005年2月28日前将车位交付给原告。原、被告均按约履行了付款及交付车位的义务。
原告称于2008年发现该地下车位属于人民防空工程的一部分，而被告在出卖时从没提到过这个情况。原告认为该地下车位的买卖无效，将被告推向法庭。
庭审中，双方争议集中在下面几个问题：法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的买卖；原告主张的赔偿利息损失3.4万余元及车位差价损失3万元是否合法合理。
法院审理认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此原告依据宁波《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》的规定而主张合同无效的请求是不予支持的。我国人民防空法未明确规定作为人防工程的设施的使用权禁止买卖。《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十九条规定：人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响其防空效能的条件下，鼓励平时予以开发利用。
法院认为，法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖，故原、被告之间签订的《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》合法有效。但作为人民防空工程的车位的使用权的确有一定的限制，如发生战争时必须作为人民防空工程使用，如果原告在购买讼争车位的使用权时，对该车位系人民防空工程不知情，存在重大误解的，原告可以提出要求变更或撤销合同。原告在法院行使释明权后，未对诉讼请求作出变更，故原告的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。
法院作出驳回原告全部诉讼请求的判决后，当事人均未提起上诉。
当事人说
原告：地下车位买卖无效
被告：业主利益并未受损
原告诉称：2004年5月28日原、被告双方签订一份《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》，由原告向被告购买华泰剑桥二期地下K1库123号车位，价款为9.8万元，原告一次性付清车位款9.8万元。直至2008年原告偶然发现被告出售给原告的地下车位属于人民防空工程的一部分，而被告在出卖时从没提到过这个情况。原告认为，人防工程属国家所有，被告不应该随意买卖。宁波人防办通（2004）29号《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》第一条规定：人防工程是国防战备设施，“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出售产权或使用权，在目前产权界定尚不明晰的情况下，“结建” 防空地下室只允许临时出租，但租期每次最长不得超过三年。因此作为人防工程的设施是不得买卖的，原、被告签订的《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》是无效合同。为此，原告向被告交涉，但未果。现原告要求法院判令：确认原、被告车位买卖协议无效；被告返还原告购车位款9.8万元，赔偿利息损失3.4万余元；被告赔偿原告车位差价损失费3万元。
被告辩称：对原告所述的与被告签订了《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》一份，约定原告向被告购买华泰剑桥二期地下K1库123号车位，价款为9.8万元，且原告已按约支付了9.8万元，该地下车位属于人防工程的事实均无异议。但双方约定的买卖标的为地下车位的使用权，现行法律并未禁止作为人防工程的车位的使用权的买卖，而是本着谁投资、谁受益的原则，鼓励平时由投资者进行管理，收益归投资者所有。该车位的设置方便了小区业主的停车，并未损害原告的利益。因此被告认为双方签订的合同有效，故请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
连线法官
人防车位使用受限 转让必须告知性质
一审宣判后，就本案涉及到的相关问题，记者采访了审判长王剑纳。
王剑纳告诉记者，国家对人防车位的财产权限制非常大，不仅在战时，平时使用也必须经过行政许可，并且要交纳一定的费用。如《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》规定，单位或者个人平时利用公用人防工程，应当报经县级以上人民防空主管部门批准，领取《人防工程使用证书》，并由使用单位或者个人按照国家、主管大军区和省有关规定缴纳费用。国家对住宅小区地下人防车位的财产权限制，使人防车位具有一定的被“征收”的属性，而不仅仅是战时的“征用”。所以，国家对人防车位财产权的限制处在介于“征收”与“征用”的中间状态，有学者把这种状态称之为“准征收”，准征收问题尚未引起学界与实务界的足够重视，但是司法实践中已经有类似的纠纷出现，比如湖南某镇的明清古建筑改建案，政府出于对古建筑的保护，强制规定对当地村民祖上留下来的建筑，不允许私自改建。
据介绍，准征收又分为占有准征收与管制准征收。占有准征收是指对不动产财产永久性物理占有，而管制准征收是指政府按照经济管制法规等的规定而使公民私有不动产财产权受损的情形。人防车位在平时国家并不实际占有，但为了不影响其防空效能，国家对人防车位的使用用行政许可制度进行严格的限制，所以，国家对人防车位的准征收更符合“管制准征收”的性质。处于“管制准征收”状态下的人防车位财产权受到国家的强制性限制，所有权人无法行使完全意义上的所有权，所以人防车位转让价要低于一般的地下车位。
王剑纳对记者说，虽然地下人防车位的财产权受到很大程度的限制，但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用、收益权。开发商有权将地下人防车位有偿转让给业主使用，我国法律和行政法规也没有关于地下人防车位使用权不得转让的强制性规定，故不应认定此类合同违反了法律禁止性规定。如果开发商与业主签订地下人防车位使用权买卖或者转让协议时，已经明确告知或者在协议中载明车位属于人防工程的情况下，应认定协议有效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。所以类似“宁波人防办通（2004）29号文件”的规定，并不能成为认定合同无效的依据。
王剑纳说，如果开发商在与业主签订地下人防车位使用权转让协议时，未明确告知车位属于人防车位的，则业主有权依据合同法的规定，行使撤销权。协议如被撤销，开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的，开发商要承担全部合同被撤销的责任，返还车位款及利息，但业主应当支付已经使用期间的车位费用。在本案中，法院已经向原告释明，如果购买讼争车位的使用权时，对该车位系人防工程不知情，存在重大误解的，可以提出要求变更或撤销合同，但原告未对诉讼请求作出变更，在此情况下，法院判决驳回了原告的诉讼请求。
法规链接
《中华人民共和国民法通则》
第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：
(一) 行为人对行为内容有重大误解的；
(二) 显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。
第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
背景知识
人防工程 所有权
人防工程是防备敌人空中袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施。它是由各级指挥通信工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程、疏散机动干道、连通道以及供水、供电等配套工程组成的防护体系。
人防工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等方面单修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑物修建的战时可用于防空的地下室。
人防工程建设要纳入城市总体建设规划。要注重开发利用城市地下空间，兼顾人民防空要求，逐步形成由城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道等组成的城市地下防护空间体系。城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室。未经人民防空主管部门审核批准，建设、消防等部门不能办理相关手续。
所有权，是指所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分的方式，独占性的支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性权利。所有权是一种完全物权，是对标的物全面的支配权，所有权人在对标的物全面支配的领域内，可以排除任何人的干涉；所有权又是可以恒久存在的权利，只要其标的物不灭失，所有权就不会消灭。所有权具有弹力性，可以将它的权能进行分离，而设定用益物权和担保物权。在设定了用益物权和担保物权后，所有权的权能自然就受到了它们的限制，但是它们消灭后，所有权又恢复为对物完整的支配权。
一般认为，所有权具有如下权能：占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。
背景知识
人防工程的所有权归属
我国人民防空法第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所以，住宅小区建设人防工程属于强制性规定。
但是对于人防工程的所有权归属，人民防空法第五条只是规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
对于人防工程的所有权归属，人民防空法并没有作出规定，从各地的地方性法规、地方政府规章和规范性文件来看，也各不相同。
如《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由此可以看出，投资者只有“使用”与“收益”的权利，但并不具有明确的所有权。
《上海市民防工程建设和使用管理办法》则明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”
《重庆市人民防空条例》第七条也规定：“鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益权归投资者。”
界定产权最基本原则应该是谁投资谁享有产权。对于商品房小区的地下人防工程，国家并没有投资，所以国家并非商品房小区地下人防工程的所有权人。投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程这样一种不动产财产形态，其财产归属并未改变，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。
我国房地产登记管理部门很少对地下人防车位所有权进行登记，这为作为不动产的人防车位所有权转移造成了一定的障碍。实践中，开发商与业主的转让或买卖合同，均为使用权的转让。对于地下人防车位使用权转让纠纷，各地法院的判决结果也不尽相同。有的法院认为地下人防车位不得转让，转让使用权，但没有约定使用年限或者年限与土地使用权出让年限相同，属于变相的买卖，违反法律的禁止性规定，判决协议无效，开发商返还业主车位款及利息；也有法院认定开发商享有使用权收益权，合同合法有效而判决驳回业主的诉讼请求。
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