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区分建筑物专有权人当然享有共有部分共有权


1226 人阅读  日期:2008-08-07 09:26:36  作者/来源:法院报


裁判要旨

对区分所有建筑物享有专有权的所有权人当然地享有同一建筑物共有部分的共有权,而不应以房产证是否载明享有该建筑共用部分的建筑面积为要件。

案情

姜志才与曹洪波系江苏省通州市民,二人是对门邻居,居住三楼,姜志才住301室,曹洪波住302室,共用一个楼梯平台。该住宅在设计时,进户门比楼梯墙体后移了1米,由此,在每户住宅门前,多了约不到两平方米的楼梯平台。2005年6月,姜志才发现,曹洪波在进行房屋装修时,在住宅外侧约1米处的楼梯平台上新装了1扇大门,将部分楼梯平台圈占了起来,新建的大门与楼梯墙体平直。由此,曹洪波新建的大门内多了不到两平方米的使用面积。双方为此发生纠纷,姜志才诉至法院,请求法院判决恢复平台原状。

裁判

通州市人民法院认为,姜志才与曹洪波对各自住宅套内部分享有专属所有权,而对共用的墙壁、楼梯、楼梯平台享有共有权。相邻之间的楼梯平台属共有财产,任何一方都不能占为己有。现曹洪波所建的大门将部分共有的楼梯平台圈为己有,侵犯了姜志才对共有财产享有的权利。遂判决:限曹洪波于判决发生法律效力后三日内拆除位于双方住宅之间楼梯平台上所建的门,恢复楼梯平台的原状。

宣判后,曹洪波不服,提起上诉,称其所建的大门与楼梯口平齐,对姜志才不构成妨碍;其房产证面积包括所圈面积在内,并非公共面积。请求撤销原判,依法改判。

南通市中级人民法院二审另查明,对原审中曹洪波提交的房屋平面图,姜志才并无异议。姜志才的房屋建筑面积为132平方米。又查明,双方当事人是在进行房改后取得所住房屋所有权的。

南通市中级人民法院二审认为,本案中无证据证明房改时姜志才就住房的共有面积作了分摊,且根据双方无异议的房屋平面图可知,姜志才现居住的套内建筑面积大于房屋所有权证中所载明的建筑面积,足以说明姜志才所有的房屋并未分摊共用面积,包括讼争的楼梯平台,所以姜志才无权以建筑物区分所有权来行使对楼梯平台的相关权利,本案的案由应定性为相邻权纠纷。本案中,曹洪波圈占楼梯平台并未在实质上对姜志才构成妨碍。原审案由定性有误,应予纠正。据此判决:撤销一审判决,驳回姜志才的诉讼请求。

原审被上诉人邵锦萍(姜志才的继承人)申请再审认为,涉案楼梯平台属共用部分,曹洪波将部分平台圈为己用剥夺了邵锦萍对该部分的使用权,且违反了国家颁布的有关法律法规,构成侵权。请求对本案予以改判。

南通市中级人民法院再审认为,邵锦萍之夫姜志才是房屋的合法所有权人,其享有与其所有房屋相毗连的建筑物楼梯共用部分的共有权,不能因为邵锦萍产权证的登记面积低于原审认定的房屋实际的使用面积这一事实,进而简单认定其没有合理分摊公用面积,并以此来排斥其对共用楼梯享有的共有权。本案中,曹洪波将户门位置前移占用楼梯平台公用面积而且将其作为自己专有部分加以使用,已明显超出合理使用限度的范围,从而侵犯了作为相邻一方邵锦萍对该共有面积所享有的权利,故曹洪波的上述行为依法构成侵权。本案的案由应定性为建筑物区分所有权纠纷。原二审对此定性为相邻权纠纷不当,应予纠正。遂判决撤销二审判决,维持一审判决。

评析

本案二审和再审在对案件的处理上迥然不同。二审认为,姜志才在购买房改房时,其房产证登记面积小于实际使用面积,因此,姜志才未分摊共用面积,故对共用部分不享有共有权,在曹洪波圈占楼梯未对其通行构成妨碍的情况下,对姜志才不构成侵权。而再审则认为,不能以姜志才在购房时其房产证登记面积小于实际使用面积而简单地得出姜志才未分摊共有面积,区分建筑物专有权人当然地享有同一建筑物上的共有权,因此,曹洪波圈占楼梯平台对姜志才构成侵权。

本案存在着两个争议焦点:

一、姜志才是否对楼梯平台享有共有权?

学说关于建筑物区分所有权的概念,概括起来主要有一元论、二元论、三元论等三种学说,而通说认为:建筑物区分所有权包括三个权利,即对区分所有的建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权(又称互有权)、对于区分所有权建筑物整体享有的成员权。专有权是指以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。共有权是指区分所有权人对不属于专有部分的建筑物及其附属物、附属设施部分所享有的共同所有权;共有权的标的物是区分所有建筑物中的共用部分,其范围按照建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》,包括门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。

建筑物区分所有权中共有权的取得,一般而言是建筑物区分所有权人在购买建筑物内某一专有权时,即自然分摊了建筑物共有部分的公摊面积,而取得对共有部分的共有权。如我们在购买商品房时,房产证上所载建筑面积都包括公摊面积,所购住宅建筑面积越大,则公摊面积越大。《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》规定,房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。因此,在没有特别约定的情况下,建筑物区分所有人按其专有部分的份额占整幢建筑物份额的比例对其共有部分享有权利和承担义务,建筑物区分所有人对共有部分的权利从属于其对专有部分的所有权,即共有权随专有权的设定、移转和消灭而产生、移转和消灭。建筑物区分所有人丧失了专有权,即当然地丧失了共有权。反之,建筑物区分所有人取得了专有权,即当然地取得了依附于该建筑上的共有权。

本案中,原审原告姜志才的房屋系房改房,其房产证所载面积小于实际使用面积,由此,似乎可以得出姜志才在购房时未分摊共用建筑面积这一结论,因此其不应当取得楼梯平台的共有权。然而,得出这种结论显然不符合现实,如姜志才户不享用楼梯平台的共有权,那么,姜志才如何才能从三楼通往一楼?显然,二审法院认定姜志才所有的房屋面积并未分摊公用面积,所以不能以建筑物区分所有权行使对楼梯平台的相关权利是错误的。一方面,在房产证上未注明分摊了公摊面积的情况下,我们还可以从购房人购房时该房屋的共用部分的建造成本是否计算在购房款之内进行考量姜志才是否享用共有权,而由于该住宅楼是房改房,原产权单位已出售了所有权,故原产权单位不可能再保留对楼梯等共有部分的所有权,该部分建筑成本显然已列入房改房建筑成本之中;另一方面,房产证面积与实际使用面积不符,也仅是原产权单位交付房屋时标的物是否适当履行问题,与本案无关。

二、曹洪波圈占讼争楼梯的行为是否构成侵权?

建设部颁布的《城市房地产毗连房屋管理规定》第六条规定,所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。从此规定我们可以看出,共有权人的权利为:一是合理使用权。共有权人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途使用共用部分,其他共有人不得限制和干涉。二是收益共享权,对共用部分产生的收益,各建筑物区分所有权人有权共同分离。三是物上追及权,共有部分遭受侵害,任何区分所有权人都有权要求加害人停止侵害、返还原物、恢复原状、赔偿损失。

本案中,曹洪波将户门位置前移占用楼梯平台公用面积而且将其作为自己专有部分加以使用,明显已超出合理使用限度的范围,从而侵犯了作为相邻一方邵锦萍对该共有面积所享有的权利,故曹洪波的上述行为依法构成侵权。本案并非因对专有部分在使用过程中产生的权利合理扩张或限制问题而引起,而是由曹洪波圈占共用面积引发的侵权纠纷,因此,本案并不符合区分所有建筑物相邻关系的法律特征,所以本案的案由应定性为建筑物区分所有权纠纷。

该案案号为: (2006)通中民再终字第0040号

案例编写人:江苏省南通市中级人民法院  于晓东  江苏省通州市人民法院  金永南

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