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土地使用权出资权能的差异


1091 人阅读  日期:2011-05-31 16:50:54  作者/来源:法院报


土地使用权出资是公司资本构成的一个重要组成部分,但当土地使用权出资内容不完整时则其出资权能将存在重大差异,故厘清土地使用权的出资权能对界别公司法人财产权的构成具有重大意义。

实践中,以土地使用权作为对公司投资内容的约定类型一般包括以下几种:

一是投资者将其自有的土地使用权全部权能投入公司中,并将土地权利主体在法律上转化为公司本身,从而使该土地资本转化为公司的法人财产。此后,该土地权利构成中的场地使用权、投资开发权、经营收益权、土地资产处分权、土地增值收益权等实体性权能在公司存续期间均由公司享有。此类情形下的出资者不再保留其原土地使用权中的任何一项权能。根据对价原则,出资者将根据约定在公司中取得一定比例的股权。在涉及清算时,土地资产将被纳入清算财产的范畴。

二是出资者仅以自有土地使用权中的场地使用权权能进行出资。“场地使用权”是土地使用权中可分离出来的一种土地权利类型,类似于土地(场地)租赁。取得场地使用权的公司只享有对某宗土地的事实使用权即占有权而不享有其他权能,该宗土地使用权的其他权能并不是公司法人财产权的构成部分。

三是在中外合资企业中,以合资企业名义向企业所在地政府申请用地。即对开办合资企业所需的场地,由合营企业向所在地的市(县)级土地主管部门提出申请,经审查批准后通过签订合同取得场地使用权。可见,此类用地性质实际上是向政府“租赁”土地,故其实体权利内容与前述第二种用地权利类似,此时的土地使用权除场地使用权外亦不是企业法人财产权的构成内容。

四是由政府无偿向企业提供场地使用权。“零租金”用地方式的性质仍然是土地租赁,土地使用权仍然不能成为企业法人财产权的构成内容。诸如以国土整治、环境治理、特色农业开发等名义由政府提供的无偿用地都存在前述性质。但应注意此种用地类型的合法性问题。由于一些地方政府在“招商引资”的名义下出台了诸多地方性政策,不恰当地给予投资者或外商一些“特别优惠”,其中即包括无偿提供土地等情形。

公司法“解释三”规定,出资人以划拨土地使用权出资,或者以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担;逾期未办理或者未解除的,法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

上述司法解释的价值在于,当出资者对土地使用权的出资存在瑕疵时则应当通过办理土地变更手续或解除权利负担作为完善途径。因此,只有第一种土地出资形态才存在适用前述规定的法律空间。

约定以部分土地使用权权能进行出资,由于其并不违反强制性规定故该类出资形态具有合法性。因此应当特别注意在司法实践中不得对公司法“解释三”第八条进行扩大化适用。也即,并非任何土地出资纠纷都可以适用指令过户与解除权利负担的规定。

显然,如果出资者之间约定的土地出资权能除场地使用权外而不包括其他土地权能的,则当该宗出资土地被征收时公司并不享有土地征收行为所产生的补偿受益权。尤其在中外合资企业中,由于中方因该地权投资而享有股权的对价实际上是土地租金,这在合资企业法律制度中有着明确规定,即合营企业所需的场地使用权,已为中国合营者所拥有的,中国合营者可以将其作为对合营企业的出资,其作价金额应当与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。因此,此时中方所出资的土地使用权并不是合资企业法人财产权的构成内容,亦不存在地权过户的问题,在清算时亦不得将该土地资产作为合资企业的清算财产而对外承担民事责任。此时即不存在适用公司法“解释三”第八条的法律基础。

与场地租赁权类似的是以某种“用益权”作为投资内容的出资形态,其特征是被出资公司可直接使用该实物但该物却并非公司法人财产权的构成内容。例如在融资租赁形态下的设备出资对于被投资公司而言法律风险似乎很小,此时的投资者在表象上似乎以“租赁物”作为出资形态,但实际上是在以支付租金的方式进行现金投资。显然,不能将租赁权投资等同于实物投资,故并不存在投资人与公司之间关于物权变更的问题。因此,融资租赁情形下的实物出资也不存在一个指令过户的法律空间,该类出资物也不是公司法人财产权的构成内容,不得在清算时将融资租赁物纳入清算范畴。

公司法“解散三”第十条作出相关联的规定,出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的,法院应予支持。

事实上,在适用上述第十条前必然要涉及对约定出资内容和出资形态的审查问题,而并非对该条可以不加区分地予以适用。

最主要的审查内容是,以房屋、土地使用权、知识产权出资时其所约定的出资内容是否包括该类权利的全部法律权能。如果是以全部权能出资的,则这三类权利都将构成公司法人财产权的内容。否则,在公司解散时涉及的房地产权利及知识产权权利将要由原出资者“回收”而不得将之纳入清算财产或对外承担民事责任的范畴。

特约法治评论员 师安宁

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