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房屋公共维修金诉求不适用诉讼时效


951 人阅读  日期:2013-03-03 07:50:14  作者/来源:人民法院报


裁判要旨

房屋公共维修金涉及全体小区业主的公共利益,而全体业主在行使该项权利时存在一定困难,即使物业服务企业没有及时催讨费用,亦不宜认为是权利人“怠于行使权利”,因此相关请求不宜适用诉讼时效。

案情

厦门佰仕达物业管理有限公司(下称佰仕达公司)受明发城小区建设单位明发集团有限公司的委托,为该小区提供前期物业服务,并为该小区垫付水费和公用电费。王小华系该小区的业主,未缴纳2007年7月至2011年12月的综合管理服务费、2007年7月至2009年9月的房屋公共维修金、2007年4月至2011年12月的公摊水电费及2011年10月至12月的自用水费。另,2009年10月12日,被告王小华家中被盗。

2010年10月,佰仕达公司诉至厦门市思明区人民法院,要求被告王小华支付2007年7月至2010年6月的综合管理服务费、房屋公共维修金等。后,原告以需进一步收集证据为由,向法院申请撤回起诉。2012年3月27日,原告再次诉至本院,要求被告支付2007年7月至2011年12月的综合管理服务费8542.3元、2007年7月至2009年9月的房屋公共维修金970.7元、2007年4月至2011年12月的公摊水电费878.6元、2011年10月至12月的自用水费53.2元及各项费用的滞纳金。

被告王小华辩称,原告主张的物业管理费收费标准未经厦门市物价局核定批准;被告系因为原告未公开房屋公共维修金及水电公摊的明细,且对账务的合理性存在怀疑而拒绝缴费;且2009年10月12日,因物业管理人员不在岗,导致被告家中被盗,被告亦据此拒绝缴费。被告另主张2010年3月以前的各项费用亦已超过诉讼时效。

审理过程中,思明区人民法院对小区进行现场勘查,发现该小区公共部位存在违章搭建、部分小区一楼商铺在小区消防通道处开设出入口、小区部分公共设施破损现象。

裁判

思明区人民法院认为,原告管理的小区一套改多套及公共部位的违章搭盖现象严重,小区安保方面也存在不足,因此认定原告的服务仍然存在瑕疵,故对其滞纳金的请求不予支持。但被告未缴纳物业管理费的行为仍构成违约;2008年9月以前的物业管理费用已超过诉讼时效。另外,房屋公共维修金属于全体业主,被告不应以原告提供的服务有瑕疵为由拒缴房屋公共维修金。

思明区人民法院判决如下:一、被告王小华应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门佰仕达物业管理有限公司2008年10月至2011年12月的物业服务费6169.45元;二、被告王小华应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门佰仕达物业管理有限公司2007年7月至2009年9月的房屋公共维修金970.7元,并自约定的缴费期限次月1日起按日3%。标准支付滞纳金至实际付款之日止;三、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司其他诉讼请求。

一审宣判后,原、被告均不服,向厦门市中级人民法院提出上诉。

厦门市中院经审理认为:佰仕达公司物业服务存在瑕疵,且王小华因被盗,一直未与佰仕达公司达成沟通谅解,王小华拒交物业管理费情有可原,原审法院对物业管理费滞纳金未予支持是正确的。然而,交纳房屋公共维修金是业主法定义务,房屋公共维修金属于全体业主所有,业主不缴纳该费用实际上侵犯的是全体业主的共同权益,产生的侵权行为是连续的,不适用诉讼时效的规定。同时,房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵没有关系,王小华主张房屋公共维修金已超过诉讼时效,并以佰仕达公司提供的服务有瑕疵作为拒缴房屋公共维修金的上诉理由不能成立。佰仕达公司提供的水电公摊明细中未体现一楼商户的情况,亦未作出合理说明,故维持一审法院关于水电公摊的处理意见。

2012年11月3日,厦门中院终审判决:驳回上诉,维持原判。

评析

关于房屋公共维修金是否适用诉讼时效制度,审理中存在不同观点:第一种观点认为,房屋公共维修金是债权,且法律未明文规定其不适用诉讼时效,实践中,许多生效法律文书亦采纳业主关于诉讼时效的抗辩。第二种观点认为,房屋公共维修金关系到全体业主的公共利益,且物业服务企业只是代收人,不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益,因此不应适用诉讼时效制度。笔者倾向于直接适用第二种观点。

最高人民法院在解读诉讼时效司法解释时称,“诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的,但其实质并非否定权利的合法存在和行使,而是禁止权利的滥用,以维护社会交易秩序的稳定,进而保护社会公共利益。维护社会交易秩序,保护社会公共利益是诉讼时效制度的根本立法目的”。房屋公共维修金有其特殊性,其权利属于全体业主,虽不是全社会成员的公共利益,但也是一个大群体的公共利益;且全体业主在行使该项权利时存在一定的困难,其很难通过自身的行为去行使该项权利(即以全体业主的名义,或授权业委员提起诉讼),目前其通常是通过物业服务企业代为行使权利。物业服务企业在这种委托关系中无利益驱动,物业委托合同中又往往没有关于物业服务企业怠于履行职责的法律后果,法律中也无明文规定,如果适用时效制度,会使小区全体业主的权利受到侵害。因此,第二种观点符合诉讼时效制度的立法目的。

本案案号:(2012)思民初字第4466号;(2012)厦民终字第2508号

案例编写人:福建省厦门市思明区人民法院 邱 瑛

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