错用抗辩权，违约没借口
1244 人阅读 日期：2009-05-22 09:39:58 作者/来源：法院报
不按约定过户将房转卖他人
法院判决卖方退回房款并赔偿损失
本报讯房屋卖方错误理解和适用不安抗辩权，不按合同约定过户却将房屋转卖他人并办理了变更产权登记。近日，四川省成都市锦江区人民法院对这起房屋买卖纠纷作出一审判决，依法解除双方签订的房屋购销合同，判决房屋卖方袁某夫妇退还原告蒲某购房款22万元，并赔偿经济损失16.9万元。
2006年2月，原告蒲某与袁某夫妇经房产中介公司签订买卖合同，约定被告将其83.37平方米的房屋以23万元的价格出售给原告。当月28日，原、被告双方共同到公证处办理了上述房屋的委托办证公证，当天原告即向被告支付22万元房款，余款1万双方约定待办完过户手续后原告同时付清。随后被告方将房屋交付原告居住使用。
2008年11月，被告方取得了上述房屋的产权证，双方因过户问题发生诉讼纠纷。期间，袁某夫妇将上述房屋出售给他人，并在当月26日变更产权登记使另一买主取得上述房屋的产权。
由于是在案件审理过程中被告方将房屋卖给了他人并办理了变更产权登记，锦江法院依法及时向原告行使释明权后，原告认为无法继续履行合同、取得上述房屋的产权致使原告遭受损失系被告单方面恶意行为所致，故变更诉讼请求，要求依法解除双方所签合同，归还其购房款，并赔偿其按现行价值计算的损失即房屋差价款17.6万等。
在审理期间，袁某夫妇提出反诉称，他们在领取产权证后多次要求支付余款并协助原告办理过户，双方经协商原告愿意支付余款并另行支付1.8万元。可随后原告就起诉到法院，其多次找原告协商也均遭拒。针对原告变更后诉请，他们反诉，要求蒲某支付在其房屋内居住长达两年时间之久的房屋占用费2.32万元。
今年1月8日，法院经审查后受理袁某夫妇提出的反诉。
法院委托四川恒中地产房产评估有限责任公司对本案诉争房屋的现行价值进行评估。评估结果作出后，法院公开开庭对两案进行了合并审理。
法院作出一审判决后，双方当事人都没有提出上诉，判决已经生效。
当事人说
买房人：合同无法继续履行
卖房人：余款未付拒绝过户
买房人蒲某诉称，原、被告经“富宇房产”的介绍签订《房屋购销合同》，约定：被告将自己所有的一套建筑面积83.37平方米的房屋以23万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款22万元，剩余1万元待房屋办理完毕过户手续后再行支付。在购买该房屋过程中，原告向房屋中介支付房屋信息费2800元。交款当日，原、被告共同到四川省蜀都公证处办理委托公证，被告委托原告办理房屋的产权过户登记、领取产权证等相关手续。之后，被告将房屋交付原告使用至今。现在上述房屋已经办理在被告名下，被告却拒绝为原告办理产权过户手续，其行为违反了原告的合法权益。在法院依法向原告行使释明权后，原告变更诉讼请求如下：1.解除双方签订的《房屋购销合同》；2.判令被告归还原告购房款22万元，并承担原告购买房屋所承担的中介费2800元和公证费200元；3.按照上述房屋的现行价值计算原告的损失即房屋差价款17.6万元。
卖房人袁某夫妇辩称，对原告陈述的签订《房屋购销合同》并按约支付房价款的事实无异议。但认为双方签订合同时，诉争房屋还没有取得产权证。根据《城市房地产管理法》的规定，没有取得产权证的房屋是不能进行出售的。原告明知该情况却和被告签订房屋购合同，因此导致合同无法履行存在过错。合同签订后，双方办理了公证委托，原告可以凭此该公证委托办理过户手续。双方之所以没有办理产权过户手续，是因为原告拒绝履行支付余款1万元。根据合同法关于不安抗辩权的相关规定，在原告没有支付剩余款项前，被告有权拒绝协助办理产权过户手续。
袁某夫妇反诉称，原、被告签订《房屋购销合同》并按照合同约定履行后，被告即将房屋交付给原告使用至今。原告于2008年取得房屋所有权后，多次要求协助原告办理产权过户手续，并要求原告支付剩余购房款。经双方协商，原告愿意支付剩余房款并另行支付1.8万元。但就在2008年11月10日，原告就将被告诉之法院。在诉讼过程中，被告多次找原告协商均遭原告拒绝。在原告变更诉讼请求后，被告认为，原告在被告房屋内居住长达两年时间之久，其既无事实依据也无法律依据，故请求判令原告支付被告2006年3月至2008年11月期间的房屋占用费23200元。
蒲某称，合同签订后，原告支付了购房款，剩余1万元房款按照合同约定应在办理完过户手续后再支付，因此原告没有违约。被告将房屋交付原告使用，原告实际是在行使自己的物权，不存在向被告支付房屋占用费的情况，请求法院驳回被告的反诉请求。
连线法官
不当使用构成违约
就本案涉及的相关法律问题，记者采访了审理此案的法官丁璐。
庭审中，卖房人袁某夫妇提出，争议房屋在转让时没有所有权证，并依据房地产管理法规定，说房屋不能买卖而致使合同无法履行，买房人对此明知因此也存在过错。
对此，丁璐进行了详细的说明。她说，我国房地产管理法第三十七条第（六）项规定，不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、第三人及社会公共利益的买卖合同。联系本案，从原告与两被告共同到公证处办理委托公证、被告收取购房款、诉争房屋实际交付原告使用等行为表明，《房屋购销合同》的签订系原告与两被告真实意思之表示。虽然争议房屋在交易时未办理产权登记，但原告实际拥有争议房屋的处分权。被告转让争议房屋，是其对房屋所有权处分权能的行使，该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围，也不属法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，因此，《房屋购销合同》应属合法有效。合法有效的合同应受法律保护，双方当事人均应按约全面履行自己的合同义务。合同签订后，原告按约已经支付22万元房款，对于剩余1万元房款的支付时间，合同有明确约定即被告协助原告办理完过户手续、原告拿到新产权证之时付清。因此，原告支付剩余款项的前提应为被告协助原告办理完争议房屋的产权过户手续。
在案件审理过程中，袁某夫妇提出，在买房人未支付剩余1万元款项前不协助办理房屋过户手续，是在行使不安抗辩权。
丁璐告诉记者，买房人已经支付大部分购房款，卖房人没有证据证明买房人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。卖房人主张的不安抗辩权，是对法律关于不安抗辩权的错误理解和适用，法院不予支持。卖房人作为义务的先履行一方应当先协助买房人办理争议房屋的产权过户手续，之后才有主张支付剩余1万元房款的权利。
丁璐说，根据法院查明的事实，争议房屋在买房人向法院提起民事诉讼之后卖房人即出售给第三人，卖房人的行为是导致双方合同无法继续履行以及买房人不能获得房屋所有权的唯一和根本原因。买房人购买房屋的目的系享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利，对于上述权益的合理期待系买房人订立合同的目的。买房人合同目的无法实现，卖房人应当承担买房人因此而遭受的损失。
对于损失如何确定，丁璐告诉记者，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。买房人为购买房屋支付的房屋中介信息费以及委托公证费，共计3000元，均是其为实现合同目的而支付的必要费用，因卖房人违约导致合同无法履行，上述费用应作为买房人的实际损失。同时，双方在《房屋购销合同》订立时，就2006年至2008年期间的房地产业现状来看，一般的理性人均能够作出，房屋价格在此后可能继续上涨的判断，属于卖房人可以预见也应当预见的情况。因此，双方如果能够继续履行协议，买房人即能够获得出卖该房屋所得的房屋差价款。根据评估机构对争议房屋市场价值的估量，该房屋价值为39.6万元，扣除购买房屋的成本即23万元，买房人所遭受期待利益的损失应确定为16.6万元。买房人要求卖房人支付房屋信息费、公证费以及房屋增值部分的差额，三项共计16.9万元，于法有据，法院予以支持。
卖房人袁某夫妇提出反诉，要求买房人支付房屋占用费。对此，丁璐说，《房屋购销合同》签订后，买房人已经按约支付购房款项给卖房人，其对于居住、使用房屋并取得该房屋所有权而产生的期待利益，依法应当给予保护，卖房人的主张依法不能成立，法院不予支持。
背景知识
不安抗辩权
不安抗辩权，又称先履行抗辩权，指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。
根据合同法的规定，不安抗辩权成立应符合以下条件：
（1）须双方债务因同一双务合同而发生。只有在当事人互为对待给付、一方不履行是导致对方履行利益无法实现的情形下，才有必要产生另一方的履行抗辩权。
（2）须合同的履行有先后顺序。不安抗辩权是合同的先履行方在其预期利益有不能实现的危险时享有的履行抗辩权，其发生的前提是权利人负有先履行义务。
（3）须合同成立后，后履行方有不能履行或可能不能履行的情形。
（4）须先履行方掌握了后履行方不能履行或可能不能履行合同义务的确切证据。
（5）当事人中止履行的合同义务必须是基于同一法律关系产生的与债务人的债务有关的义务。
由于不安抗辩权的行使关系到合同能否如期履行，也关系到后履行方的利益，因此，为了防止一方当事人滥用不安抗辩权，逃避合同债务的履行，法律也规定了权利人行使不安抗辩权的附随义务，包括：（1）举证义务。即权利人在行使中止履行权时，须有对方不履行或不能履行的确切证据，否则即应负违约责任。（2）通知义务。即权利人在行使中止履行权时，应及时通知对方，以避免对方遭受利益损失，并使对方得以及时提供履行的担保。
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卖房多年不过户
买主无奈上法庭
房屋买卖协议签了6年，买主也搬进去住了6年，可是卖主却迟迟不肯办理过户手续，买主无奈将卖主告上法庭。今年3月，江苏省江阴市人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案件作出一审判决，判令卖主在十日内办理房屋所有权过户手续。
2003年11月10日，顾某与刘某签订了一份房屋买卖协议，约定：顾某将拆迁安置房93平方米及车库12平方米以7.5万元的价格卖给刘某。协议签订后，刘某就支付了房款，并搬进房屋居住。然而随着江阴市房价上涨，顾某认为，当初卖房的价格太便宜，于是找到刘某，要求增加房款，考虑到房产证还没拿到，刘某只得答应。
2005年1月22日，双方又签订房屋买卖补充协议一份，约定：由刘某一次性补偿顾某房屋价款1.4万元，顾某保证在颁发房产证时直接将房屋过户给刘某。2007年，镇政府颁发房产证时，顾某没有按约将房产证直接过户给刘某，而是办在了自己名下。刘某得知后，要求顾某按约协助办理过户手续，刘某愿意承担过户费用，而顾某却找出各种理由进行推脱。无奈，刘某将顾某告上法庭。
法院审理后认为，双方当事人签订的房屋买卖协议书及补充协议是双方在自愿、平等的基础上达成的一致意见，因此合法有效。由于顾某不愿接受法庭调解，执意收回房屋，于是法院依法支持了原告刘某的诉讼请求，判令顾某在十日内协助刘某办理过户手续。
法规链接
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十四条 当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
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