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建筑物与土地使用权未一并查封的处理


1279 人阅读  日期:2011-03-02 09:53:39  作者/来源:法院报


[案情]

刘某与沈阳某化学集团有限公司借款纠纷执行一案,甲法院于2008年4月查封被执行人沈阳某化学集团有限公司面积2700平方米的办公楼一处。某银行与沈阳某化学集团股份有限公司借款纠纷执行一案,乙法院于2008年6月查封被执行人沈阳某化学集团有限公司办公楼占用范围内500平方米的土地使用权。在申请人刘某与某银行的债权如何受偿问题上出现了分歧。

[分歧]

第一种意见认为,根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封规定)第二十三条第一款之规定,查封地上建筑物的效力及于建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物所有权分属被执行人与他人的除外。本案所查封的办公楼及其使用范围内的土地使用权均属于被执行人沈阳某化学集团有限公司,甲法院查封办公楼的效力应及于500平方米的土地使用权且查封在先,则乙法院的查封属于轮候查封,在债权清偿顺序上某银行应位于刘某之后。

第二种意见认为,本案办公楼的登记机关为房产局,土地使用权登记机关为规划和国土资源管理局,按照查封规定第二十三条第二款之规定,地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。甲法院在查封办公楼后未办理土地使用权查封手续,后该土地使用权被乙法院查封,因此不能认定甲法院查封的效力当然及于土地使用权,更不能得出乙法院查封属于轮候查封的结论。

[评析]

笔者同意第二种意见。

从查封规定第二十三条第一款和第二款的表述分析,适用第一款的前提条件应为:一是地上建筑物及土地使用权同属被执行人所有;二是地上建筑物及土地使用权的登记机关是同一机关。后一条件设立的主旨在于保护善意第三人。因为在土地使用权与地上建筑物的登记机关非同一机关时,若认为仅对其一进行查封就适用第一款之规定,则第三人基于对另一无查封状态的信赖而为交易行为,其合法权益无疑会受到侵害。本案未满足第二个条件,因此不能认为查封办公楼的效力当然及于其使用范围内的土地使用权。

从实务操作看,若甲法院查封办公楼的效力及于土地使用权的观点成立,因其查封在先,依据物权法第一百四十六条、第一百四十七条及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第二十条,甲法院可对办公楼及土地使用权一并处理,如拍卖、抵债等,并转让给受让方所有。而在拍卖成交或抵债裁定送达买受人后办理过户登记时,规划和国土资源管理部门一般不会予以协助。因为该土地使用权登记上有且仅有乙法院的查封,要求规划和国土资源管理部门将此查封视为轮候查封并依据甲法院的裁定办理协助过户手续,无法律依据。

综上,认定甲法院查封办公楼的效力及于土地使用权的观点不能成立,两法院的查封属于各自独立的查封。在处理方式上为避免出现办公楼及土地使用权在处理时转让给不同的买受人,两法院应协商解决,不能达成一致时提交上级法院处理;就刘某与某银行的债权清偿顺序问题,应按各自所查封的办公楼和土地使用权在拍卖或抵债所得价款范围内分别受偿。

徐 光 安永生

(作者单位:辽宁省沈阳市铁西区人民法院)

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