回迁房预售房，债主可否优先受偿
1580 人阅读 日期：2008-11-27 12:19:17 作者/来源：法院报
回迁房预售房开发商无权抵押贷款
法院判决：债权人受偿不优先
本报讯 （记者 郭春雨 沈 荣）近日，吉林省高级人民法院审结了原告中国银行股份有限公司延边分行与被告延吉诚信民族企业集团有限公司、被告延吉市恒吉地产开发有限公司（原延吉市远东房屋开发有限责任公司）借款合同纠纷一案。
法院一审依法宣判被告诚信集团偿还原告中国银行延边分行借款本息合计10266.79万余元；原告中国银行延边分行对被告恒吉地产所有的作为抵押物的房屋及土地享有优先受偿权（但抵押前已经预售及用于回迁安置的房屋除外）；驳回原告其他诉讼请求。
法院查明，被告诚信集团与原告因债务重组于2006年12月29日分别签订了3份《人民币借款合同》，合同总额为10052.3万元。约定上述贷款分笔到期，最后日期为2013年12月20日。同日，被告恒吉地产以其开发建设的新时代购物广场二至七层为抵押物，与原告分别签订了4份《抵押合同》。同时，双方依据法律规定，在行政主管部门依法办理了抵押登记，并领取了《房屋他项权证》及《土地他项权利证明书》。被告诚信集团于同年12月27日向原告出具了重组后3个月内偿还贷款重组前利息《承诺书》，致使双方之间完成了前述的债务重组。由于被告诚信集团拒不履行《承诺书》承诺的义务，已构成违约，原告依据约定，向被告诚信集团宣布全部借款合同项下的借款本息全部到期，并立即清偿债务。截止到2007年11月9日，被告诚信集团欠原告借款本息合计10266.79万余元。因二被告未履行债务，原告向法院起诉，要求履行还款义务并对抵押行使优先受偿权。
法院另查明，被告恒吉地产与原告签订抵押合同前，被告诚信集团及恒吉地产已经将部分房屋进行预售及回迁安置。庭审中，二被告明确表示新时代购物广场二、三、四层已经用于回迁安置19户，预售63户，共计82户，但未到房屋产权登记部门办理预售及回迁登记。
庭审中，两被告对原告主张的事实无异议。但认为本案回迁户、预售房户已经起诉，提起行政诉讼，请求撤销相关权利证书，按法律规定应当先行政后民事，本案应当中止审理。被告因此提供了相关证据证明原告不能对上述不动产享有优先受偿权。
法院经审理认为，回迁户及购房户取得房产的所有权均在抵押之前，被告恒吉地产在向原告办理抵押登记时，已经不享有回迁户及购房户拥有的房产所有权，抵押行为也未得到二者的追认，属无权处分。因此，其与原告签订的抵押合同中包含回迁户及购房户产权部分无效，其余部分有效，原告只能就有效部分抵押物享有优先受偿权。遂依法作出上述判决。
至记者发稿时，本案上诉期限已过，当事各方均未提出上诉。
连线法官
物权优于债权
本报记者 沈 荣 郭春雨
审理该案的法官说，本案中，原告与被告诚信集团签订的借款合同合法有效，双方应当按照诚实信用原则及合同的约定，全面、适当、及时履行各自的义务。原告按借款合同的约定已经履行了付款义务，但被告诚信集团违反合同约定，未履行还款义务，被告诚信集团应当依法承担违约责任并继续履行合同约定的还款义务。被告诚信集团向原告借款时，被告恒吉地产自愿以其所有的房屋及土地进行抵押，并且在行政主管部门办理了抵押物登记，该抵押合法有效。在被告诚信集团不能如期偿还借款的情况下，原告依法应当对被告恒吉地产提供抵押的财产享有优先受偿权。
本案的事实争议并不大，而当事各方论争的焦点是回迁房和抵押前已经预售的房屋问题。
对此，这位法官说，被告诚信集团提供的证据已经证明在办理抵押登记前，被告恒吉地产已经将部分房屋进行预售及回迁安置。而财产所有权属于物权的范畴，所有权的基本权能为占有、使用、收益及处分。本案中，回迁户及购房户在抵押之前已经行使了占有、使用及收益的基本权利。而本案的不动产所有权对回迁户及购房户来讲，担负着一种基本生存保障的功能，对上述权利主体而言，并非普通的民事权利，而是涉及基本人权范畴的一项权利，是一种绝对权，优先于其他各种权利。
而原告基于借款合同而享有的抵押权，属于主债权项下的从权利，并不能直接取得物权的效力，该抵押权的存在，目的在于保障原告债权的实现，从而实现其经济利益。物权与债权发生冲突时，物权效力优于债权。从此意义上看，原告为实现债权而享有的抵押权并不能对抗回迁户及购房户基于生存权而享有的所有权。
另外，原告也不否认回迁户及购房户的存在（部分办理了产权，部分已经为生效的人民法院法律文书确认），而回迁户及购房户取得房产的所有权均在抵押之前，被告恒吉地产在向原告办理抵押登记时，已经不享有回迁户及购房户拥有的房产所有权，抵押行为也未得到二者的追认，属无权处分。因此，其与原告签订的抵押合同中包含回迁户及购房户产权部分无效，其余部分有效，原告只能就有效部分抵押物享有优先受偿权。
案外说法
未登记的预售及回迁合同是否有效
本案中，被告恒吉地产与原告签订抵押合同前，被告诚信集团及恒吉地产已经将部分房屋进行预售及回迁安置。庭审中，二被告明确表示新时代购物广场二、三、四层已经用于回迁安置19户，预售63户，共计82户，但未到房屋产权登记部门办理预售及回迁登记。那么，未经预售和回迁登记的房屋预售及回迁合同是否有效呢？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产经营开发管理条例》第三十三条则规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。同时，《城市商品房预售管理办法》第十条也规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
根据以上规定，可以看出，经过房屋预售登记的，预售合同有效。但是，未经登记的，预售合同是否有效？法律法规未作明确规定，这就容易引发争议。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。这一规定中可以看出，是否经过房屋预售登记对于预售合同的效力并没有决定性影响。
有法律人士认为，只要是经审查，预售房具有房地产开发经营权，并取得《商品房预售许可证》，合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，就应当认为该房屋预售合同有效，但双方当事人应到房地产管理部门补办登记手续。本案中，法院没有简单以预售和回迁户所获得的商品房未办理预售登记，不能对抗善意第三人为由，判决预售和回迁所出售的房屋无效，而是确认了回迁户及购房户的权利。因为本案中房地产公司以全部房产办理抵押登记时，其对部分已经预售和用于回迁的房屋已经不具有完全的法律意义上的所有权，属于无效处分，是无效的，而既然是无效的，不适用该条款就是合法的。（安 容）
短 评
民生为本
从表面上看，这起案件不过是一起事实认定并不复杂的债务合同纠纷，而实际上，审理的焦点是在合同背后——因为它涉及到80余户回迁房和预售房所有权人的切实利益，如果处理不好，他们的利益必将受到损失，甚至会引发新的纠纷。
这就使简单案情变得复杂起来，无疑也增加了办案的难度。但这并没有难住办案的法官们，他们灵活运用法律，最终不仅解决了债务纠纷，也创造性地解决了纠纷背后的利益纠葛。这起总标的额越过1亿元的纠纷案，经过法官的努力，实现了息诉服判、案结事了的目标。
我们可以看到，本案没有简单套用法条以预售和回迁户所获得的商品房未办理预售登记，不能对抗善意第三人为由，判决预售和回迁所出售的房屋无效，其实这样的处理方式正是在法条规定的含义之中，因为本案中房地产公司以全部房产办理抵押登记时，其对部分已经预售和用于回迁的房屋已经不具有完全的法律意义上的所有权，属于无效处分，是无效的，而既然是无效的，不适用该条款就是合法的。
同时，这样的判决也合情合理。本案的焦点之一是预售和回迁房屋未办理预售登记，但这个责任在谁？在于房地产公司，因为按当时的房屋交易法律法规的规定，办理预售登记的责任在房地产公司，房地产公司的责任不能让预售和回迁房屋所有人来承担，所以判决合理。如果一起案件的判决可能给新的纠纷埋下种子，那么这个判决是对是错？简单扣法条，应该说不能算是错案，但起码是法律效果与社会效果不和谐的案件。正如判决中论理而言，预售和回迁房屋所有人享有的物权，是生存权，其效力应大于一般的债权以及债权抵押权，从这个意义上来思考、处理，也是合情合理合法的。
显然，这样的思路背后有一个逻辑主线，那就是民生为本——尽可能让更多购房者和回迁户的利益不受损害。一位法官说得好，这既是法律责任，更是社会责任。
责任——这不正是对“三个至上”的最好诠释吗？
（郭春雨 安 容）
焦点透视
合同标的不确定性导致纠纷几率增加
近年来，随着房地产行业的迅猛发展，商品房预售作为一种房屋买卖的方式也随之流行开来。由于商品房预售合同是一种特殊的买卖合同，其合同标的具有不确定性。这就使得产生纠纷的几率大大增加。
在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。2007年10月，上海市浦东新区人民法院就审理了一起延迟交房引发的纠纷案，上海某房地产开发有限公司因在商品房预售合同中延迟交房，被判决解除该合同，退还房款并支付违约金。
同时，有的商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性，开发商往往夸大其词，以吸引更多购房者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，却经常出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，而这时购房者往往由于已交付了房价款而处于被动地位。去年7月，江苏省徐州市鼓楼区人民法院就审理了这样一起案件。该市某房地产公司为自己开发的楼盘制作了精美的宣传彩页，米先生看后十分满意，便和该公司签订了商品房预售合同。拿到房后，米先生才发现实际情况与宣传广告相去甚远，遂将该公司告上法庭。最后，法院判决该公司承担房屋不符销售广告约定的违约金，并为米先生安装售楼专刊上允诺的设施。
有专家认为，造成上述情况的原因主要有，在现有的市场背景下，开发商与购房者地位不平等。相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。且大多数购房者法律意识淡薄，交易知识匮乏，在权利受到损害时不能及时拿起法律武器来保护自己的合法权益。专家同时认为，房地产市场准入门槛偏低，监管力度不足。一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中问题和纠纷较多的不可忽视的因素。
相关人士指出，针对目前房地产市场特别是商品房预售市场的实际情况，必须切实加强房地产开发项目管理，严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为。同时要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积缩水行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。（安 容）
法规链接
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条第一款 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
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