擅自多盖四层楼 偷鸡不成反蚀米
1367 人阅读 日期：2009-01-21 11:13:31 作者/来源：法院报
超规划建设导致业主权益受损开发商违约被判赔偿
本报讯 （记者 刘晓燕 通讯员 薛海明）近日，重庆市沙坪坝区人民法院对一起商品房买卖合同纠纷案进行了宣判，一审判决被告重庆银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房屋面积大小，分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、12000元。
2006年，原告成莉等146人购买了被告银昌公司开发的，位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房，购房合同约定该楼盘总层数为26层。但原告李友华等接房后发现，被告违反合同约定超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。
2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但被告银昌公司超建部分至今未通过规划验收。
法院审理后认为，被告银昌公司修建“鼎盛时空”第27层至30层时，未得到规划部门的批准，属于超规划建设，该超建部分至今未通过规划验收。银昌公司违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26层的约定，将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。银昌公司违约超建4层，增加48套住宅，导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成了损失。银昌公司的行为违反了诚实信用原则，依法应当予以赔偿。对于原告的损失数额，应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定。据此，法院作出上述判决。
当事人说
原告：共有空间缩水
被告：主管部门已批
本报记者 刘晓燕
本报通讯员 薛海明
原告诉称，147名原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区某村的不含负一层总层数为26层的商品房147套住宅，原告于2008年3月31日前接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。147名原告根据各自购买的房屋面积不同（三种不同类型的户型），分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。
被告辩称：1.双方签订的商品房买卖合同内容真实、合法、有效，双方当事人应当根据合同法的规定严格遵守合同中的权利义务约定；2.原告接房后就已经发现该房屋规划发生了变化，但依旧办理了房屋交接手续。因此，按合同第12条的约定，应视同原告接受规划变更，原告丧失追究被告违约行为的权利；3.重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚（2007）第0497号处罚决定书已经具备法律效力，该处罚决定书明确：对被告违反规划许可的行为予以罚款，而不是拆除；履行罚款后予以办理永久规划许可手续，由此说明，规划行政主管部门已经批准规划变更。
被告还辩称，原告要求被告承担赔偿损失的违约责任，没有法律依据和事实依据。首先，原告如果不能接受规划变更的事实，可以按合同约定退房，同时要求被告退还已付房款并按银行同期贷款利率给付利息。现原告超出合同关于违约责任的约定，要求被告赔偿损失，没有然后法律依据；其次，原告对其提出的损失和损失金额，没有提供任何证据，应承担举证不能的责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
法官说法
处罚决定不能视为批准变更规划
本报记者 刘晓燕 本报通讯员 薛海明
就相关法律问题，审理此案的审判长谢凤鸣对记者进行了详细的解释。
谢凤鸣说，本案是一起因房地产开发公司超规划建设导致业主权益受损，而由部分业主提起的群体性案件。本案的关键之处在于：重庆市规划局沙坪坝区分局的处罚决定书中“履行罚款后予以办理永久规划许可手续”，是否表明了被告超建4层已经得到了规划行政主管部门的批准；如果被告违约，是否给原告造成了损失；原告损失额度的计算。
对于被告重庆银昌公司关于规划变更已获得规划部门批准的抗辩，谢凤鸣告诉记者，处罚决定仅证明其违法被处罚，不能证明已规划部门批准。强制拆除被告违法建设的房屋，会造成社会财富的极大浪费，规划部门确定“履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续”，只是一种补救措施，不能解释为规划部门已经批准规划变更。被告的抗辩理由不成立，法院不予支持。
被告重庆银昌公司违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26层的约定，将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。被告重庆银昌公司违约超建4层，增加48套住宅，导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降。被告重庆银昌公司违反诚实信用原则，履行合同义务不符合约定，已经给原告造成了损失，依法应当予以赔偿。
谢凤鸣说，原告的具体损失难以量化，购房合同对被告的此种违约责任没有约定，而原告的具体损失又无法通过证据得到证明，但是，如果因为原告对此举证不足便驳回其赔偿损失的诉讼请求，这样等于承认被告违约却不承担责任，客观上保护了违约方的利益，实际放纵了被告践踏诚实信用原则，也不利于规范房地产市场。虽然原告无法证明的损失大小，但是法院可以行使自由裁量权，综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定赔偿数额。
沙坪坝区法院院长郭瑞在接受记者采访时说，商品房买卖合同对违约责任的规定，一般仅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主张被告存在的违约行为，是被告违规对买卖合同中楼层总数约定的变更，对此违约责任合同中没有涉及。该案具有一定的新颖性，涉及到超规划提高容积率而被业主以违约提起诉讼，这在重庆还是第一例。在当下房地产市场存在种种不规范的情况下，该案具有一定的代表性。对这一类型案件的妥当处理，在一定程度上可以起到规范房地产市场秩序、维护交易安全、保护购房人合法权益的作用。
郭瑞告诉记者，本案的判决体现了司法的原则性和灵活性。在案件处理上，原告未就所购商品房是否实际遭受损失及损失的额度提供相应的证据，根据“谁主张、谁举证”的一般原则，驳回其要求赔偿损失的诉讼请求也符合法律的规定，但法院最终酌情支持了原告的部分请求，符合最高法院“提高准确把握法律精髓的能力，善于将普遍的法律规范恰当准确地适用于具体个案，防止机械、片面地理解和适用法律”的要求，也是在司法中贯彻科学发展观的体现。如果法院明知违约行为而无所作为，将极大地损伤司法的正义性和权威性，司法公信力也就无从建立。
案外评点
谨防容积率变成腐败黑洞
刘晓燕
近几年，国内一些规划部门的腐败案件大多数与非法更改小区的容积率有关。
重庆市规划系统相继出现腐败案，导致9名厅级官员落马，“容积率”成为了这一系列腐败案中的关键词。据媒体报道，重庆市规划局原局长蒋勇借调整容积率受贿，通常按每平方米100至300元不等收费，收费标准根据地产商多赚的利润来增减。
所谓容积率，通俗地说就是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。容积率越高，开发商的利润就越大。容积率的高低，决定权在规划部门手里。
有的开发商为了尽量多地取得利润，不遗余力地在容积率上做手脚。一般来说，开发商改变容积率的方式主要有三种。其一，在拿到地之后,通过各种手段贿赂规划部门，将容积率提高0.1或0.2，如果获得规划部门的同意和批文，那么这种不合法便成了合法。其二，根据国家规定，容积率可以有一定的浮动范围,在此范围内，开发商不用承担增加面积所受的罚款，不少开发商便钻这个空子。其三，规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款,开发商如果接受罚款，也不属违法。
据业内人士透露，“容积率变动范围在上下0.5之间,一般消费者很难有直观的感受，这也给开发商和部分违规的部门以可乘之机。”
幸好，我国相关部门已经注意到了这个漏洞。
近日，监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，严查用地腐败，整治暗箱操作及权钱交易。
《通知》特别强调，建设用地容积率必须经法定程序在控制性详细规划中确定,并在规划实施管理中严格遵守,不得突破经法定程序批准的规划确定的容积率指标。国有土地使用权一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率;确需更改的,必须严格按照容积率指标调整程序规定的六个环节进行。
法规链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《商品房销售管理办法》
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
新闻链接
主管部门已规定
涉案房产未超标
2008年12月，广东省深圳市宝安区人民法院对碧水龙庭业主李先生诉开发商擅自改变规划一案作出一审判决，驳回原告诉讼请求，案件受理费由原告负担。
庭审中，原告提出，根据深圳市国土局和规划局的相关证据证明，其小区建筑容积率均已经超过到了2.99，而根据售房合同以及规划局的相关文件，碧水龙庭小区的实际建筑容积率应为2.8。即使容积率仅超出一点，也属于违规。
开发商深圳市榕江实业有限公司辩称，2.99的容积率包括8900多平方米架空层和绿化面积，这一部分是核增面积，不计入地价。同时，开发商的代理律师也承认面积有超，超的面积大约在400平方米左右。超建部分补了地价，已获得有关部门审批验收。
法院审理认为，在原、被告签订合同之前，深圳市规划局宝安分局颁发的深圳市建设用地规划许可证已认定碧水龙庭建筑容积率小于或等于2.8，被告向原告交付房产时，深圳市规划局宝安分局已经向被告颁发了建设工程规划验收合格证，说明规划主管部门已经认定被告开发的碧水龙庭项目的容积率符合规划要求；而且2008年6月10日被告和深圳市国土资源和房产管理局签订的合同中也确定项目建成后的建筑容积率小于或等于2.8。因此，相关行政主管部门已经确定涉案房产并未超过规定的容积率。
容积率不合约定
开发商被判侵权
一个房产项目被447个业主告上法院,索赔达5000万元。2006年6月16日，浙江省宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司商品房销售侵权案作出一审判决，全体华泰星城业主获赔475万余元。
华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。
交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。2005年11月，447户业主交涉无效后，状告开发商侵权，并索赔5000万元。
原告认为，华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够，根据鄞州区建设局出具的《绿化建设项目竣工验收意见单》，小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。”
宁波华泰承认，实际总建筑面积和容积率确实与规划审批不符合，但认为建筑面积仅超了1119平方米，而不是业主所说的2.68万多平方米、小区容积率为1.7。此外，宁波华泰认为，小区总绿化面积实际上没有减少。
法院对被告超建2.68万多平方米的事实证据予以确认，但是按照地方计算标准，可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算，被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩，按地价计算，应向原告赔偿475万余元，于是作出上述判决。
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