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无权属证书的房屋不得买卖不是认定合同效力的强制性规范


935 人阅读  日期:2010-03-18 18:57:54  作者/来源:法院报


◇ 胡科刚 刘瑞珂

【案情回放】

陈某与李某于2004年4月8日签订了房屋买卖合同,约定:李某将其所有的坐落在山东省日照经济开发区小滩村的房屋卖给陈某,房屋价格6万元;协议签订当天,陈某先预付定金1万元,剩余5万元待办完过户手续交接证件时一次结清;办理过户手续以李某为主,陈某协助,过户费及跑办费由陈某负担;合同履行后,定金折抵房款。双方在合同上签名并按印,见证律师亦在合同上签名。房屋买卖合同签订当天,陈某即依约交付李某1万元,房屋已实际交付使用,现由陈某使用。后因房屋不断升值,李某反悔,以合同无效为由向山东省日照经济开发区人民法院起诉,要求陈某返还房屋。

涉案房屋系李某于1992年经所在村委会同意按照统一规划自建,建成后未申请登记领取产权证书。1994年因城市化改造,李某所在村居被划入城市建制范围,村集体土地被收归为国有土地,李某也由农村村民成为城市居民。现涉案房屋仍未办理房屋所有权证书和土地使用权证书。

【各方观点】

李某与陈某的房屋买卖合同是否有效,是本案审理的一个关键性问题。各方观点出现了较大争执。

李某代理人:李某虽然签订合同卖出了房屋,但房屋没有过户,房屋的实际产权登记证上仍为李某的名字,房屋现有产权应以实名登记为准,而不是以房屋买卖合同为准。

陈某代理人:未取得权属证书的房屋的买卖,属于标的物有瑕疵的买卖,应当由出卖人承担瑕疵担保责任,这是一种违约责任,并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下,房屋出卖人如果以自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由主张买卖合同无效,试图通过合同无效,返还正在不断升值的房屋,以极小的法律代价取得极大的不法利益。如果出卖人的这种请求得到满足的话,不仅会严重损害买受人的利益,也是对诚信原则的极大挑衅,法律不应给予支持。

一审法院:李某卖给陈某的房屋没有依法办理房产所有权证和土地所有权证,双方之间的房屋买卖行为违反了城市房地产管理法规定的未依法登记领取权属登记证书的房地产不得转让的法律禁止性规定,双方签订的房屋买卖合同无效。

二审法院:城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范,是法律对房屋出卖人的强制性要求,其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人,该项规定不应作为认定合同效力的依据。李某未申请登记领取产权证书,只是尚未产生物权公示的法律效果,但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。

【法官回应】

合同违反强制性规定并不当然无效

本案双方争议的焦点是李某与陈某的房屋买卖合同是否有效的问题,审理的重点主要有两个:一是李某与陈某的房屋买卖合同是否违反合同法第五十二条第一款第(五)项规定的法律、行政法规的强制性规定;二是李某转让房屋的行为是无权处分还是有权处分行为。

一、根据合同法第五十二条第一款第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效

城市房地产管理法第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。笔者认为,这一规定不属于合同法第五十二条所谓的强制性规定范围。

首先,从民事法律规范的角度分析,调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范,管理性规范被赋予公法责任,而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为,强制性规定对合同效力的影响,在于其是否属于调整私法行为的强制性规定,是否为了规范私法行为的效力,进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同;违反管理性规范的合同,只产生行政管理即公法上的法律后果,并不影响当事人之间签订的合同的效力。

城市房地产管理法是一部行政管理性的法律,它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为,其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督,以减少房地产交易纠纷,保护购房人的合法权益。该法第三十八条第(六)项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求,是管理性的,但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人,因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范,不应作为认定合同效力的依据。本案中,即使李某违反了该项的规定与陈某签订房屋买卖合同,也只是对李某产生行政管理上的法律后果,并不影响双方所签订合同的效力,原审判决以双方所签房屋买卖合同违反了城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定为由认定合同无效是不妥当的。

其次,认定合同效力的直接依据是合同法,而不是法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条第(五)项的规定,某合同如果因违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效,不是因为合同违反了法律、行政法规的强制性规定,而是因为合同法第五十二条第(五)项规定了合同违反法律、行政法规强制性规定无效。法律、行政法规的强制性规定只约束合同行为本身,即合同行为应当如何做,或不应当如何做,而不是违反将对合同效力有何影响。

认定违反强制性规定对合同效力的影响,需另外有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定,如果没有单独作出合同违反强制性规定无效的规定,则合同违反强制性规定并不当然无效。原审直接依照城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定判决合同无效是错误的。

二、李某转让房屋的行为属于有权处分行为

我国对房地产施行登记颁证的产权管理制度。根据物权法理论,登记颁证的功能就私法而言,仅限于明确权利归属,保障交易安全,也就是物权的登记公示效力。登记颁证权利证书不是权利人取得权利的原因或根据,而只是物权变动的结果,房屋产权证、土地使用权证等并非设权证书而是证权证书。对于以自建方式取得的房屋所有权,属于物权的原始取得范畴,就该类房屋所有权进行登记,是赋予已经成立的物权以公信力,而非创设物权本身,产权人是否愿意获得这种公信力,属于意思自治的范畴,法律没有强制性规定。

本案涉案房屋系李某于1992年经所在村委会同意按照规划自建,属于李某合法的私有财产。尽管李某与陈某签订房屋买卖合同时,李某尚未就出卖房屋登记领取该房屋及相关土地的权属证书,但从查明的事实看,该房屋并非不应或者不能取得权属证书,而是由于李某长期不向房地产管理部门申请登记所致。该房屋李某未申请登记领取产权证书,只是尚未产生物权公示的法律效果,但不影响其以原始取得方式获得该房屋的财产所有权,不影响其享有完整的财产所有权能,李某自愿将其出卖给陈某,是对自己所有的财产行使自由处分权的行为,符合法律的规定。

三、李某与陈某的房屋买卖合同符合合同成立生效的要件

房地产转让合同作为一种债权合同,其成立与生效只需符合合同法和民法通则所规定的一般生效要件即可,虽说该类合同有其特殊性,但其特殊只在于其标的物属性和权利变动方式的特殊,而不是合同有特殊的生效要件。李某与陈某签订房屋买卖合同时,双方都具有相应的民事权利能力,意思表示真实,合同内容为买卖法律允许买卖的私有财产,且双方对办理房屋过户登记手续作了约定,不损害国家和社会公共利益,具备了民事法律行为的生效要件,双方所签合同依法成立并生效,对双方具有法律约束力,李某应当本着诚实信用的原则,依约履行向陈某转移房屋所有权的合同义务。

(作者单位:山东省日照市中级人民法院)

以更名方式进行二手房买卖来刻意逃税——

该商品房转让合同无效

◇陈冬琴 王厤瀞

 [案情]

2006年12月18日,杨某与某房产公司签订商品房买卖合同一份,购买该公司开发的一幢预售的商品房(别墅),总价值200余万元,并在之后付清了全部购房款,但是杨某一直未与该房产公司办理房屋交接手续,也未向房地产管理部门申请登记房屋的权属证明。2009年6月,全国范围内房价普遍上涨,杨某为获取炒房所得的高额利益,与余某达成一份有关上述别墅的转让合同,约定由余某以240万元价格购买并且一切税费由余某承担,双方签订的转让合同中特别约定履行的方式为通过房地产公司进行“更名”,即在房地产公司同意的情况下,由杨某先与该公司解除原预售商品房合同,撤销原销售备案登记,再由余某以杨某当初购置的原价与该房地产公司重新签订商品房买卖合同,以达到房产转让的目的。但之后,双方对于约定的更名、付款等事项的具体操作发生争议,杨某提出解除合同,致使该房屋转让最终没有成功。

2009年8月,余某向法院起诉,要求杨某履行合同交付房屋并承担违约责任。审理过程中,杨某提起反诉,认为双方间转让合同没有履行的原因在于余某没有亲自到房地产公司办理更名手续,也未按期付款,符合合同约定的解除合同条件,诉请法院确认合同已经解除并要求对方承担违约责任并赔偿损失的预期利益。法院判决该商品房转让合同无效,并驳回了双方当事人的本诉和反诉请求。

[评析]

根据城市房地产管理法第三十八条的相关规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;同时第三十五条规定:国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。本案中,杨某在2006年与公司签订的是预售商品房合同,但其并未依法登记取得所购房屋的所有权证等相关权属证书,在这种情况下,杨某与余某于2009年6月22日签订的有关涉案房屋的转让合同已违反法律的强制性规定。

从合同内容看,双方签订的商品房屋转让合同实质是进行“二手房”的买卖,而“二手房”买卖的正常转让程序应当先由杨某合法取得相关房屋的权属证明并依法缴税;正是因为杨某未取得房屋所有权证,故而双方在商品房屋转让合同中约定以“更名”的方式进行操作。双方如此约定履行方式的目的在于有意逃税(包括正常转让中杨某先办理产权登记应缴的税款和低成交价的少交税款)。因此,本案实质上系利用房产转让合同这一合法形式,以掩盖逃税的非法目的,损害国家利益,显然不受法律保护。综上,法院判决该商品房转让合同无效。

(作者单位:浙江省嘉兴市南湖区人民法院)

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