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楼盘宣传虚不虚 沙盘模型说了算


1476 人阅读  日期:2009-04-15 08:24:30  作者/来源:法院报


店铺外有楼梯 业主要求退房

法院:合同缔结时不存在欺诈

本报讯  业主以开发商故意隐瞒店铺前有外楼梯遮挡为由要求退房。日前,江苏省吴江市人民法院对这起商品房销售合同纠纷案作出一审判决,驳回业主的诉讼请求。

法院经审理查明,2007年5月27日,原告韩某与被告泰华公司签订商品房买卖合同一份,由韩某从泰华公司处购买位于名都商业广场的第二座104、105号房屋,房屋用途为商业。合同约定房屋建筑面积为95.2平方米,房款按每平方米8255.46元计算,交房期限为2007年12月31日,另合同对于付款方式、违约责任等均作出了约定,并且约定将房屋平面图作为合同附件。韩某于2007年5月20日支付定金20万元,于同年5月27日支付房款19.392万元,并交纳了有关税费35327元,对于购房余款39.2万元办理了按揭贷款手续。韩某按照合同约定支付完毕所有的房款及费用。房屋建成后,泰华公司通知韩某办理交房手续,韩某以店铺门前被楼梯遮挡为由拒绝领取房屋钥匙。

法院另查明,韩某所购店铺门前确实有通向商业广场二楼的外楼梯遮挡,作为合同附件的房屋平面图上在二层204、205处标示了外楼梯的位置,在其他两处位置亦标示有外楼梯。

法院审理认为,原、被告间的合同系双方真实意思的表示,合法有效,在合同缔结过程中,被告并未故意隐瞒原告所购店铺门前存在外楼梯的事实,原告主张其受被告欺诈而订立的合同,证据不足,对于原告要求撤销合同的诉讼请求,法院不予支持。

当事人说

原告:店铺被遮挡

被告:未隐瞒真相

原告诉称,2007年5月27日,原、被告双方签订商品房买卖合同一份,约定被告将位于横扇镇名都商业广场一层104、105两间店铺预售给原告。待房屋造好后,原告发现店铺门前被楼梯遮挡了四分之三有余,但被告在签订合同时未告知原告店铺门前有楼梯遮挡。原告提供了房屋平面图一份,一层平面图上商铺104、105上涂为红色,二层204、205处标示了外楼梯的位置。

原告认为,房屋平面图作为合同附件,并没有在一层平面图上标示外楼梯位置,开发商对于店铺门前存在外楼梯这一事实是明知的,但是在销售过程中未进行告知,只是在正式签订合同时告知平面图上涂有颜色的两间是原告的,开发商的行为属于故意隐瞒,构成了欺诈,使其在不知情的情况下签订了商品房买卖合同。原告请求法院撤销该合同,退还原告所支付的购房款785920元、代收代缴费用35327元并承担利息损失(从2007年5月27日起按年利率5.58%计算至判决之日止)。

被告辩称,2007年5月27日,原、被告签订商品房买卖合同,是在被告详细介绍了名都商业广场店铺位置等相关情况,并向原告展示了模型效果图的情形下签订的。在被告的介绍及模型展示中均表明原告所购买的店铺门前存在一个由二楼商铺使用的楼梯通道,被告并没有隐瞒相关事实。原告购买店面房用于经营,在签订合同时有义务了解该店面房的全部信息。对于房屋平面图,测绘单位作出说明,之所以未在一层平面图上标明楼梯位置,是因为楼梯的测绘面积是由二楼商户分摊的,与一楼无关。

被告认为,原告没有证据证明被告在售楼过程中存在欺诈行为,其以被告欺诈为由要求撤销合同,被告不予认可,要求驳回原告诉讼请求。

连线法官

沙盘显示清楚 更具证据优势

审理此案的法官在接受记者采访时说,本案关键在于泰华公司有没有以欺诈手段使韩某在违背真实意思的情况下与其签订合同。

该法官告诉记者,所谓欺诈,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”

法官说,构成欺诈,必须具备以下四个要件:1.行为人具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指行为人明知自己的行为会使对方陷入错误认识,而希望或放任这种结果的发生。2.行为人实施欺诈行为。所谓欺诈行为,是指行为人将欺诈故意表示于外部的行为,实践中表现为故意陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况,使他人陷入错误的行为。陈述虚假情况,如将赝品说成真迹,将质量低劣的产品说成优质产品。故意隐瞒真实情况,是行为人有义务向对方如实告知某种真实情况而故意不告知,如实告知的义务一般都是根据诚实信用原则产生。3.对方因欺诈而陷入错误。在欺诈的情况下,对方因欺诈而陷入了错误的认识。如果行为人实施欺诈行为后,受欺诈人未陷入错误或者发生的错误内容并不是欺诈造成的,则不构成欺诈。4.对方因陷入错误而作出了意思表示。对方在因欺诈产生了错误认识后,基于错误的认识作出了意思表示并订立了合同,这就表明欺诈行为与受害人的不真实意思表示之间具有因果关系。

本案中,原告主张被告故意隐瞒真实情况,因而本案的关键在于被告有没有故意隐瞒的情形。

法官说,原告在签订合同前曾多次到被告售楼处,而被告在售楼处较醒目的位置设有名都商业广场的沙盘,沙盘亦清楚地展示了原告所购店铺门前部分被外楼梯所遮挡。由于不动产涉及金额较大,一般情形下,买受人在签订合同前对自己所购店铺的位置、面积、单价等要作一个较全面的了解,原告以未看过沙盘、未向销售人员了解售价、楼梯位置为由主张自己不知情,显然不符合常理,一个具有理性的人是不可能在如此盲目的情况下作出购买决定的。退而言之,即使原告确实是不知道店铺门前有外楼梯这一事实,但是被告提供的沙盘已清楚显示了这一情形,原告多次去售楼处却不看沙盘,原告对于自身的利益表现出的疏忽大意也是具有可责性的。

庭审中,原告提出,是在看了合同附件的平面图后才签订商品房买卖合同的,而平面图中一层房屋并未标示出外楼梯。

对此,法官说,房屋平面图是由具有测绘资质的公司出具的,从平面图上看,二层标示出三处外楼梯,而一层均未标示外楼梯,原告并未主张本案房屋平面图与其他业主合同附件中的房屋平面图是不一致的,作为开发商的泰华公司显然也是很难在这个显而易见的问题上隐瞒众多业主的。在购房过程中,沙盘比平面图更为直观、立体,在沙盘已展示出林某所购店铺门前部分被外楼梯所遮挡的情形下,泰华公司显然也是很难在这个显而易见的问题上隐瞒原告的。所以,法院认为原告主张其受被告欺诈而订立的合同,证据不足,驳回了其要求撤销合同的诉讼请求。

在采访的最后,法官提醒购房人,售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱的精装修”、“绿化面积达到多少平方米”等,这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。

法规链接

《中华人民共和国民法通则》

第五十八条  下列民事行为无效:

(一)无民事行为能力人实施的;

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

(五)违反法律或者社会公共利益的;

(六)经济合同违反国家指令性计划的;

(七)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

《中华人民共和国合同法》

第十四条  要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

第十五条  要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

第十七条  要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。

第十八条  要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

背景知识

房屋买卖中的几类虚假宣传

楼盘模型和图片设计诱人

房产开发商往往将售楼模型和图片设计得相当诱人,但购买者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。因此,购房者在与开发商签订商品房预售合同时,应尽量将内容约定得详细些,特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。

售楼广告中的价格令人心动

售楼广告中常会有一个诱人的起价,实际上该价位的房子根本不存在,这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。因此,购房者在看到此类宣传时,一定要详细地了解除了广告中所说的价款外,是否还会有其他额外应由购买者支付的费用,并在购房合同中写明。

宣传材料中夸大绿化面积

现在以“花园”、“花苑”等命名的小区越来越多,开发商的销售广告中常常称本小区的绿化面积达××平方米,或者绿化面积占总面积的×%,但到实际交付时大多数达不到其宣传的绿化标准。因此,如果购房者是看中绿化面积买房的,那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同,且约定违约责任。

大肆宣传购房回报率

一些开发商为了尽快将房屋销售出去,会在广告中宣传购房回报率,其实这是无根据的。在如今市场经济时代,包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。而入住率的计算标准更是五花八门,购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。

房产代理商促销夸大其词

现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商,房产代理商为了完成销售任务、追求销售额,往往在促销广告上夸大其词,购房者一旦签订房屋买卖合同,其任务便已完成。购房者发现自己上当后,就存在到底应向谁追究责任的问题。通常情况下,与购房者签订房屋买卖合同的是开发商,那么从法律的角度分析,房产代理商作为代理人,其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。

新闻链接

纯商务楼变住宅

开发商退还定金

交纳了1万元的定金后,黄先生才发现自己定下的房子并不是开发商宣传的“纯商务大楼”,而是住宅楼。要求退还定金被拒,双方闹上法庭。2008年9月,四川省成都市青羊区人民法院对此作出判决,开发商的胡乱宣传导致黄先生产生重大误解,双方由此签订的合同在法律上属于可撤销合同,开发商被判退还1万元定金。

黄先生起诉称,2007年6月27日,他和开发商签订了一份某楼盘《定购单》,约定黄先生购买该楼盘6楼3号商品房,并支付了定金1万元。几天后,黄先生按约定时间去开发商售楼处签订《成都市商品房买卖(预售)合同》时,才发现自己所购的房屋不是对方宣传的“纯商务大楼”、“高智能生态型写字楼”、“纯写字楼”等,其规划用途也不是其所宣称的“商业”,而是“住宅”。

在审理中,开发商表示,他们和黄先生签订的《定购单》是双方的真实意思表示,是合法有效的,《定购单》签订后,黄先生并没有与开发商签订购房合同,是黄先生违约,因此不退还定金。宣传资料虽未说明所开发房屋含有公寓,但从房屋的位置、价格及大产权看,购房者应清楚其所购房屋是公寓。

根据法院查明的情况,该楼盘房屋1至2层为商业用途、3至20层为公寓用途。开发商在宣传画册上宣传为“纯商务大楼”、“标志性商务建筑”等等,该宣传画册上无明确告知房屋含公寓用途。

开发商虚假宣传

支付业主违约金

由于在房屋销售广告上进行虚假宣传,60名业主一怒之下将开发商告上法庭。2006年9月,江苏省徐州市鼓楼区人民法院对此作出判决,开发商不履行销售广告宣传的交房标准及景观环境的承诺构成违约,应一次性给付业主人均5000元违约金,总共约30余万元。

2004年5月,被告开发公司经批准,在徐州市金山桥建设某小区住宅楼,并印发销售广告和宣传材料,公布了该小区交房标准,承诺“保证广告宣传与实际一致,经有关部门认定属虚假广告的,退款退息或按已付房款的3%赔偿”。资料上还宣传小区内绿化率达到40%,建有约2.5万平方米的坡地式绿化林荫带营造的植物园、五大主题景观带、近万平方米的绿色健身休闲广场等。

2006年4月,业主验房后才发现:除了交房逾期200余天之外,房屋及周围环境与开发公司的宣传出入也很大。卫生间无给水管道,厨房无地漏,室内无可视对讲系统和宽带、有线电视接入,小区绿化率没有达到40%,原来承诺的五大主题景观带及近万平方米的绿色健身休闲广场也被占用,建成了商品房。为此,业主将开发商告上法庭,要求给付违约金。

庭审中,开发公司辩称,关于景观设计和绿地的广告宣传资料只是要约邀请,不是合同内容,不应承担法律责任。

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