商品房买卖注意事项
2498 人阅读 日期：2009-03-24 13:51:44 作者/来源：何震达
房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”，是法律对销售方销售商品房的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
1、《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2、《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
3、《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
4、《建设工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
5、《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市、县人民政府房地产行政管理部门，证书由市、县人民政府房地产行政管理部门统一印制、办理登记审批和核发证书。
房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。因此，购房者在选择商品房时，主要审查此两证，一是《国有土地使用权证》，一是《商品房预售许可证》。开发商若能提供《国有土地使用权证》，说明开发商已取得该地块的国有土地使用权，开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。需要提醒您的是，在审查“五证”时一定要看原件，复印件很容易作弊。如果您对原件还有疑惑，您可以请专业律师到相关部门核实真伪，确保您所购房屋万无一失。
未成年人可否购房办证？
《民法通则》规定：不满１０周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。１０周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。１６周岁以上不满１８周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。
未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。如果不是一次性付款，在目前一些城市的各大银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。
在当今房地产购房的热潮中，越来越多未成年人成为房产证上的主人，因此，也有人对此现象的泛滥表示忧虑。未成年人购房的原因很多，主要原因如：
避税——未成年人购房的主要动机
客观分析，未成年人买房出现的原因很多，但据了解：有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑，为逃避将来即将开征的遗产税。如果房产证上是自己的名字，那将来要牵扯到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。当然，有的父母这样做，并不是为了故意去逃避税款和各种费用，还有其它原因：一是考虑小孩上学划片需要；二是有的父母考虑到婚姻不稳而采取“小鬼当家”的做法。例如，有位张女士，与丈夫关系紧张，担心万一以后离婚时分割财产没保障，张女士就以３岁独生女的名义购置房产。
未成年人购房弊端提示
处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。孩子当上了业主，到其成年需若干年的时间。这期间，孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。认定当事人在处分房产时是否是为了未成年人的利益，并不是房地产权属登记机关的职能，为减少日后可能发生的行政纠纷，在现阶段，即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产，我们也应要求当事人提供合法的证据（如对有关事项进行公证），方可予以登记。
对《商品房销售管理办法》涉及的几大问题。
一、“定金”：退还没商量
房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用是目前较为普遍的一种做法，并常被冠“定金”、“押金”、“保证金”等名称，但对如何返还却都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。
《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
二、改变设计：购房人有权退房
商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。但消费者要想退房就没那么容易了，扯皮是常有的事。
《办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
三、面积“缩水”：3 ％是个“坎”
面积纠纷是目前消费者投诉的热点之一，它的产生除了有关计算规范等制度不健全的原因外，主要还是部分不法开发商出于牟取私利的有意欺诈。面积“缩水”的受害者即购房者要么没有得到应有的面积，要么得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积而需要增加购房价款。
为解决面积误差问题，《办法》增加了新的计价方式，既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，还规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定时，3 ％之内的部分多退少补，超过3 ％的部分，由房地产开发企业承担，不足3 ％的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分房价款。
四、产权证：不能拖着不办
目前购房人“办证”难的主要原因之一，是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘，不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。
为了确保及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记机关互相推卸责任，《办法》还规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
五、样板房：不能挂羊头卖狗肉
商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。由于虚假广告的误导，常出现“货不对板”现象，购房者得到的商品房与广告宣传的不一致。《办法》从两方面对此进行了规定：一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
哪些地方不应计入建筑面积？
房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含）的永久性建筑。 根据有关规定，对于下列情况都不应计入房屋建筑面积之内：
1. 层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室；
2. 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；
3. 房屋之间无上盖的架空通廊；
4. 房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池；
5. 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；
6. 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
7. 利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；
8. 活动房屋、临时房屋；
9. 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防、干线、支线；
10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
怎样考察住房环境？
首先考察自然环境。自然环境是指住宅区周围的状况，如楼房间隔、绿化面积、规划情况、污染状况等。具体来说，购房者在选房时应着重看：有没有休闲活动空间。公园、水面、绿地是调节居住环境的重要因素，在选房时，要注意看在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好的较大规模的水面。此外，还应考虑住宅附近是否有配套建设的各种文体活动设施、场所，特别是老年人和青少年的休闲场所；注意环境污染状况。住宅区域内及邻近地区有哪些对环境可能造成较大污染的工厂。大型饭店、集贸市场、娱乐场所、运输公司等污水、噪音污染源在区域内是否存在。区域的上风、上水方向是否有污染源；观察工期清新程度、能见度，感觉空气、水质的味道，还应注意街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。
其次要考察人文环境。人文环境主要是指居住小区的居民和文化氛围，这是购房者考察住宅环境时不得不高度注意的方面。所谓“物以类聚，人以群分”，如果所住小区的人们有相同或相近的素质修养水平和生活习惯，互相交流起来就比较容易，因而易于相处，形成良好的邻里关系。这些都将直接或间接地影响人们的身心健康。
购买二手房应注意哪几点
第一步，地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买二手房用于纯居住的人群，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买二手房长期投资的客户人群，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
第二步，房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，北京的二手房市场以上世纪80年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房者应注意这些因素。
第三步，户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者要考虑自己更看中哪一方面，首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房，白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
第四步，房屋产权验仔细。二手房交易过程中经常出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况十分重要。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。
第五步，装修结构弄清楚。二手房大都带装修，对购买后立即入住的购房者来说，可以节省装修开支。但对打算重新装修的购房者来说，应将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部拆除，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等。
第六步，屋内配置细查看。购买二手房时，床、沙发、衣柜、空调、电视机、燃气灶、热水器、电话等屋内的部分配置，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。
第七步，物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，并了解这些费用如何收取，是上门代收，还是自己去缴。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。自驾车族还要查看其车位的费用。如果购买的是高层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式以及如何收费等。
第八步，探访邻里是否和睦。邻里之间是否和睦，关系到购房者日后的居住生活状态。购房者可通过衣着和生活规律判断小区居民的社会层次，拜访楼上、楼下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，既能提前与邻里日后相处打好基础，也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。
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2010-03-08 13:28:29  网友 |
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