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按揭买房,岂能不依约还款


960 人阅读  日期:2009-12-30 08:50:21  作者/来源:法院报


买房不按时还贷 被判令提前清偿

本报讯  向银行贷款买房后却不按照约定及时还款。近日,北京市海淀区人民法院对这样一起借款合同纠纷案作出缺席判决,购房人被判向银行提前清偿贷款。

法院审理查明,2008年8月20日,招商银行北京清华园支行与徐某签订《招商银行个人购房借款及担保合同》,约定:徐某向清华园支行借款234万元购买位于海淀区笑祖塔院天兆家园1号楼3单元601的房屋;贷款年利率为6.6555%;借款人每月采用等额本息还款方式;贷款发生逾期时,贷款人有权从包括扣款账户在内借款人的任一银行账户中直接扣划所欠款项,并按照费用、违约金、复息、罚息、利息,最后贷款本金的顺序进行清偿,直至还清全部贷款本息及其他一切相关费用为止;徐某愿意以该房屋的全部权益抵押给贷款人,作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保;借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的,即视为已发生违约事件,贷款人有权宣布本合同提前到期,并采取相关措施;此外,双方还约定因与本合同有关的资信调查、检查、公证等产生的(税)费用,以及在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下,贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用,均由借款人全数负担。

2008年9月2日,清华园支行向徐某发放了234万元贷款。同日,涉贷房屋设立抵押登记,抵押权人为清华园支行,抵押权利价值为234万元。

截至2009年10月,徐某累计十三期未按时偿还清华园支行借款。截至2009年10月28日,徐某未到期本金余额为227万余元,无逾期利息、罚息和复息需要支付。

2009年6月11日,清华园支行与北京某律师事务所签订委托代理协议,由该所两位律师作为清华园支行与徐某借款纠纷的诉讼代理人。为此,清华园支行支付律师事务所民事代理费1万元。

法院审理认为,清华园支行与徐某签订的借款合同,其内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定,应属有效。本案中,依据借款合同的约定,徐某逾期还贷的行为已构成违约,清华园支行除有权依照借款合同约定计收利息、罚息和复息外,还有权宣布借款合同提前到期,要求徐某立即提前偿还剩余的全部借款。本案中,截至2009年10月28日,徐某暂无利息、罚息和复息需要支付,故清华园支行要求徐某支付利息、罚息和复息应从2009年10月29日开始计算。此外,由于徐某的逾期还贷行为,导致清华园支行聘请律师通过诉讼途径实现债权,故依据借款合同约定,徐某还应向清华园支行支付律师费1万元。由于涉贷房屋已经办理抵押登记,且抵押权人为清华园支行,故清华园支行亦有权对该涉贷房屋享有优先受偿权。徐某经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃庭审中的诉讼权利,不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。

据此,法院作出判决:被告徐某向招商银行清华园支行提前清偿贷款227万余元及利息、罚息、复息;如果清华园支行贷款本金未受清偿,可以徐某抵押的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋所有权的价款优先受偿。

当事人说

原告:没依约足额还款

被告:未提交答辩意见

原告诉称,被告徐某与原告招商银行清华园支行于2008年8月20日签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》。根据该合同的约定,清华园支行向徐某提供本金为234万元的贷款,用于徐某购买位于北京市海淀区笑祖塔院天兆家园1号楼3单元601的房屋,贷款期限为240个月,即从2008年9月2日起至2028年9月2日止;贷款年利率为6.6555%;借款人每月采用等额本息还款方式;借款人未按照合同约定归还贷款本息的,贷款人有权按人民银行有关规定对逾期贷款计收罚息和复息;同时徐某以所购买的房屋作为抵押向清华园支行提供担保,现该房屋的过户登记已经办理完毕,徐某已经是该房屋的合法所有权人,抵押登记也已经办理完毕,清华园支行已经是该房屋的合法他项权利人。合同签订后,清华园支行按照合同约定的金额向徐某发放了贷款,履行了合同义务。但是,徐某却没有按照合同的约定及时足额还款,虽经清华园支行多次催收,但徐某至今仍未按时还款。根据《招商银行个人购房借款及担保合同》第三十七条第一款第三项的规定:“借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的,即视为已发生违约事件。”根据《招商银行个人购房借款及担保合同》第三十八条的规定:“一旦发生第三十七条规定的任何一种违约事件时,贷款人有权宣布本合同提前到期,并采取以下一种或同时采用多种措施:提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用;通过以下方式之一处理抵押物:(1)贷款人与抵押人达成协议直接以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物,自出现本合同规定的任何违约事件之日起15日内双方未就抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物达成协议的,贷款人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物。(2)依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。以上述方式处理抵押物所得价款,贷款人有权优先受偿等。”

清华园支行诉至法院,请求:1.判令《招商银行个人购房借款及担保合同》提前到期,清华园支行有权提前收回已发放的贷款本息和相关费用;2.判令清华园支行有权按照《招商银行个人购房借款及担保合同》的约定,对位于北京市海淀区笑祖塔院天兆家园1号楼3单元601的房屋行使抵押处分权;3.判令徐某支付截止至2009年10月28日已到期全部剩余贷款本金227万余元,以及从2009年10月29日开始直至本金全部还清为止的利息、罚息和复息;4.判令徐某承担本案诉讼费和1万元的律师费。

被告徐某未提交任何答辩意见。经法院合法传唤,徐某无正当理由拒不到庭参加诉讼,法院依法进行缺席审理。

新闻观察

城市蜗居生活  房贷不可小视

“每天一睁开眼睛,就有一串数字蹦出脑海,房贷6000元,吃穿用住2500元,冉冉上幼儿园1500元,人情往来600元,交通费580元,物业管理费340元,手机电话费250元,还有煤气水电费200元。也就是说,从我醒来呼吸第一口气开始,我每天至少要进账400元,这就是我活在这个城市的成本。”

当下,一部反映房价飙升下的都市白领生活状况的电视剧《蜗居》正在各地电视台热播。上面一连串的数字,正是剧中女主角郭海萍感触万千向妹妹讲述人生的概念。她的讲述,折射出都市房奴生活的艰辛与无奈。

作为一个特殊群体的标签,房奴队伍正在伴随着房价的上涨而不断扩大。一方面,自有住房提高了他们的幸福感,但另一方面,繁重的生活压力又使他们时常忽略房贷约定,不仅带来经济上的损失,甚至引来了法律纠纷。

还款时常晚几日

大意惹出大麻烦

2001年7月,杨先生与工商银行某支行及开发商签订《个人购房借款合同》,并约定:杨先生向该支行借款137万元,利息按月利率4.6‰计算,借款期限20年;合同履行期内如杨先生连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息,该支行有权要求杨先生提前清偿全部贷款本息;开发商自愿为杨先生提供连带责任保证。在合同履行期间,杨先生每月都向银行进行了还款,但由于记错了还款期限,每月的还款日期经常晚于规定的期限,到2009年5月杨先生已累计60期未按时向银行还款。随后,银行诉至法院,要求杨先生提前偿还借款本金及利息共计98万余元并由开发商对上述还款承担连带清偿责任。

最终,杨先生为自己的大意付出了沉重的代价,法院依据《个人购房借款合同》相关条款约定,判决杨先生提前偿还银行借款本金及利息,并由开发商承担连带保证责任。

审理此案的法官告诉记者,在借款合同中,银行对借款人的还款日期及还款方式均进行了明确约定,除此之外,大部分银行对借款合同履行期间的违约责任亦进行了特别约定,通常当借款人累计或连续逾期还款次数达到借款合同约定的解除情形时,银行大都依据合同约定,行使解除权并要求借款人提前偿还贷款本金及利息,即便借款人在诉讼中将拖欠款项足额补缴并承诺今后按时守信还款,银行也大都不肯让步。因此,借款人对借款合同约定一定要做到心中有数,牢记关键条款和履约期限,特别是对违约责任的承担情形要予以重视,此外,还可将闲散资金提前存入还款账户,避免因工作繁忙或粗心大意出现逾期记录,增添房贷烦恼。

房屋质量存争议

拒绝还款不占理

2007年12月,苏先生因购买某房地产公司开发的北京东部某项目商品房,而与兴业银行某支行及房地产公司三方签署了《个人房屋抵押借款合同》。合同中约定苏先生向银行贷款人民币565万元,贷款期限10年,并由房地产公司为其提供阶段性担保,在苏先生不按期足额还贷的情况下,银行有权从房地产公司账户中扣划贷款本金、利息、罚息、复息、违约金等款项。2008年12月、2009年1月及2月,苏先生未按合同约定向银行履行还款义务,导致银行扣划房地产公司账户中保证金206867.20元。房地产公司在承担了担保责任后,诉至法院,要求苏先生偿还房地产公司代还银行保证金并支付违约金共计21万余元。

审理中,苏先生辩称,认可房地产公司阐述的事实与理由,但认为未能还款的原因是房地产公司造成的,因为该公司房屋存在的质量缺陷,导致无法出租,造成资金断裂,无法偿还信贷。

日常生活中,当所购房屋出现质量争议,与开发商协商无果时,购房人往往选择拒绝还贷,认为这样既可以避免自身权益遭受更大损失又能以此引起开发商的重视。

对此,审理此案的法官告诉记者,借款合同是因支付购买房屋的房款而产生的借贷合同,该合同的性质是借贷关系,而商品房预售合同是因购买房屋而产生的买卖合同,该合同的性质是买卖关系,两类合同性质并不相同。苏先生的抗辩理由系其针对商品房预售合同并非针对借款合同,且银行及房地产公司在借款合同中并无违约行为,因此,房地产公司在承担保证责任后,有权向苏先生追偿保证金及违约金。拒绝还贷不但无助于解决房屋质量争议,反而会将购房人置身于被告席位,并额外支付违约金、罚息等费用。所以,当房屋质量纠纷显现,协商无效时,最为有效的办法是依据购房合同对开发商提起违约诉讼,要求开发商赔偿损失或解除购房合同。

合同约定未履行

按时还款亦被诉

2003年10月,北京银行某支行与王先生及某房产经纪公司签署了《个人住房抵押借款合同》,并约定:银行向王先生提供金额为96万元,期限为20年、利率为5.04%的二手房个人住房借款;就借款合同项下的债务,王先生使用购买的北京市东城区某号房屋向银行提供抵押担保,王先生及房产经纪公司有共同的义务和责任及时办理上述房屋的抵押登记手续。借款合同签署后,银行依约向王先生发放了贷款,王先生也购买了约定的房屋,并办理了产权过户。在借款合同履行期间,王先生一直正常还款,但是并未按约定配合银行办理抵押登记。银行虽多次向王先生及房产经纪公司催促,但在随后的五年多里,银行在借款合同项下的抵押权始终没有实现,故诉至法院,要求王先生及房产经纪公司立即配合银行到相关房地产行政管理机关办理抵押登记申请手续。

法院审理发现,借款合同已明确约定由王先生出具《授权委托书》委托房产经纪公司或由王先生及房产经纪公司共同以本合同、购房合同以及其他有关房屋所有权证明文件在有权受理的房地产管理机关办理所购房屋的抵押登记手续。此外银行与房产经纪公司签订的《二手房抵押贷款合作协议》也约定该公司承诺在借款人取得卖契后两个月内办理完毕抵押登记手续。因此,法院最终判决王先生及房产经纪公司配合银行到相关房地产行政管理机关办理房屋的抵押登记手续。

承办此案的法官对记者说,借款合同对借款人、银行及保证人(通常为开发商或售房单位)的权利义务约定十分细致、明确,因此,借款合同往往由多个章节、几十条条款构成,面对数十页的厚重合同,借款人往往只关心还款日期及还款金额,时常忽略其他义务的约定。然而,为防范和应对金融风险,当前各大银行均加强和完善了信贷流程的操控和监督,严格执行借款合同约定,不仅对逾期还款的行为加大了催缴力度,同时对办理房屋抵押登记问题亦尤为看重,以期消除潜在信贷风险。因此,借款人在签订合同前,一定要厘清自身权利义务,必要时还应向银行信贷人员进行咨询,并及时配合银行办理相关手续,切勿因怠于行使相关义务引来诉讼纠纷。

名词解释

抵押权和优先受偿权

抵押权,指债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时,债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款,并以自己的住房作抵押,这时银行即为抵押权人。

优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。

法规链接

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国担保法》

第三十三条  本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。

第三十四条 下列财产可以抵押:

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;

(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;

(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

(六)依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

第四十六条  抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。

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